Att ärva en bostadsrätt kan verka enkelt, men när bostaden är belånad blir situationen mer komplex. Många arvingar ställs inför frågor om vem som ansvarar för lånet, om bostadsrätten kan behållas och hur man ska hantera skatteeffekter. I den här artikeln går vi igenom steg för steg vad som gäller när du ska ärva bostadsrätt med lån.
Vad händer med bostadsrätten och lånet vid dödsfall?
När en person avlider bildas ett dödsbo som består av den avlidnes samtliga tillgångar och skulder. Det innebär att både bostadsrätten och bolånet tas upp i bouppteckningen.
Enligt svensk lag ansvarar arvingarna inte personligen för skulder som överstiger dödsboets tillgångar. Om dödsboet saknar medel för att betala skulderna avskrivs de (Lawline förklarar). Däremot måste dödsboets tillgångar först användas för att reglera lånen innan någon fördelning kan ske.
Vill arvingarna behålla bostadsrätten behöver någon av dem ta över lånet eller lösa skulden genom ett nytt lån. Banken måste alltid godkänna övertagandet och gör då en kreditprövning.
Dina alternativ som arvtagare
När du står inför att ärva en bostadsrätt med lån finns i praktiken tre alternativ:
1. Övertagande av lånet
Arvinge som vill behålla bostadsrätten kan ansöka om att ta över det befintliga lånet. Banken prövar då ekonomin och avgör om personen är kreditvärdig. Godkänns ansökan fortsätter lånet enligt samma villkor, men med arvtagaren som låntagare.
2. Nytt lån för att lösa skulden
Om banken inte godkänner ett övertagande, kan arvtagaren i stället ansöka om ett nytt lån för att lösa skulden i dödsboet. Detta kan ske i samma bank eller hos en annan långivare med bättre villkor.
3. Försäljning av bostadsrätten
Om ingen arvtagare vill eller kan ta över bostadsrätten säljs den. Försäljningsintäkterna används först för att lösa lånet och eventuella andra skulder. Resterande belopp delas sedan mellan arvingarna enligt arvsskiftet.
Skatt och värdering vid arv av bostadsrätt
Att ärva en bostadsrätt innebär vissa skattemässiga aspekter:
- Ingen arvsskatt: Sverige har ingen arvsskatt sedan 2005, vilket innebär att du inte betalar skatt vid själva arvstillfället.
- Inträde i tidigare ägares anskaffningsvärde: Vid en framtida försäljning av bostadsrätten baseras vinstskatten på den avlidnes inköpspris och avdrag, inte på marknadsvärdet vid arvstillfället.
- Professionell värdering: Om flera arvingar är inblandade och någon vill lösa ut de andra krävs en värdering för att fastställa marknadsvärdet. Detta säkerställer en rättvis uppdelning.
Statistik: lån kopplade till svenska hushåll
Enligt PayUp.se, som jämför lån från hela marknaden, erbjuds i Sverige privatlån och samlingslån upp till 800 000 kronor, med räntor som varierar mellan 4,20 % och 23,00 % och löptider från 1 månad till 18 år.
Denna spridning visar att många hushåll faktiskt bär på stora lån under lång tid, vilket gör det vanligt att bostadsrätter som ärvs inte är skuldfri egendom. När du ska ärva bostadsrätt med lån är det därför viktigt att ha insikt i både räntenivåer och löptider – eftersom dessa direkt påverkar om det är rimligt att ta över lånet eller om bostadsrätten i stället bör säljas.
Så går processen till – steg för steg
För att ge en tydlig bild kommer här en genomgång av hela processen:
- Bouppteckning upprättas inom tre månader. Alla tillgångar och skulder – inklusive bostadsrätt och lån – förs in i dokumentet.
- Kontakt med banken. Den som vill behålla bostadsrätten måste ansöka om att ta över lånet. Banken gör en kreditprövning.
- Värdering av bostadsrätten. En professionell värdering behövs för att fastställa marknadsvärdet. Detta är avgörande både för försäljning och för utköp av andra arvingar.
- Beslut om bostaden. Arvingarna måste enas om bostadsrätten ska säljas eller behållas. Vid oenighet kan en boutredningsman utses.
- Arvskifte. När skulderna är reglerade sker den formella fördelningen av dödsboets tillgångar. Ett arvskiftesavtal upprättas som visar vem som får vad.
Risker och fallgropar
Att ärva bostadsrätt med lån kan innebära vissa risker som är viktiga att känna till:
- Banken nekar övertagande. Då måste arvtagaren ta nytt lån eller bostadsrätten säljas.
- Skulder kan överstiga tillgångar. I sådana fall blir arvet värdelöst.
- Oenighet mellan arvingar. Tvister om värdering, försäljning eller utköp är vanliga.
- Felaktig skuldbetalning. Om skulder betalas ut i fel ordning kan regresskrav uppstå.
Sammanfattning
Att ärva bostadsrätt med lån är mer komplext än att ärva en skuldfri bostad. Dödsboet ansvarar för skulderna, men för att behålla bostadsrätten krävs oftast att någon arvtagare tar över eller löser lånet – och det förutsätter alltid bankens godkännande.
Med tanke på att svenska hushåll kan ha lån på upp till 800 000 kronor med långa löptider, enligt PayUp.se, är det vanligt att en bostadsrätt som ärvs inte är skuldfri. Därför bör du som arvtagare redan från början planera för hur lånet ska hanteras – oavsett om det handlar om att ta över, lösa eller sälja bostadsrätten – och samtidigt vara beredd på både bankkontakter och diskussioner med andra arvingar.
På så vis minskar risken för konflikter och du kan fatta beslut som är både ekonomiskt och juridiskt hållbara.