Att hitta fel som man inte räknat med i sin nya bostadsrätt är aldrig kul. Beroende på felens storlek så kan dom klassas som dolda fel och man kan då kräva att den förra ägaren ska åtgärda felet. Men dolda fel är svåra att hantera och kan vara en juridisk härva.
Här försöker vi göra det lite enklare för dig som hittat dolda fel i din lägenhet att förstå hur det fungerar. Tänk dock på att vi inte är jurister och det ska inte ses som juridiska rekommendationer. Kontakta alltid en jurist innan du bestämmer för att gå vidare med dolda fel.
Artikelns innehåll
Vad kan räknas som dolt fel?
Vad som är ett dolt fel och inte kan vara svårt att sätta fingret på. Det finns ingen klar definition för varje situation, det är omöjligt. Istället finns ett antal kriterier för vad som räknas som ett dolt fel:
- Felet ska ha funnits i bostaden redan vid köptillfället
- Felet ska inte ha varit upptäckbart
- Felet ska inte ha varit förväntat
Felet ska ha funnits i bostaden redan vid köptillfället
För att något ska kunna vara ett dolt fel så behöver felet ha befunnits sig där redan när du köpte bostadsrätten. Om felet har uppkommit efteråt så är det ditt eget ansvar och är inte ett dolt fel.
Att felet funnits där innan köptillfället behöver kunna styrkas av köparen.
Felet ska inte ha varit upptäckbart
Innan ett bostadsköp sker så bör köparen göra en besiktning av bostaden. Om det är så att ett fel inte har kunnat upptäckas vid en besiktning eller en noggrann genomgång av köparen så kan det räknas som ett dolt fel.
Innan du ber om visning, se till att ha en checklista redo så du kommer ihåg att kontrollera allt. Har visningen redan varit så be mäklaren om en tid att få göra en noggrann undersökning eller besiktning av lägenheten innan ni skriver, det är oftast inga problem.
Felet ska inte ha varit förväntat
Ett dolt fel får inte vara förväntat, vilket betyder att fel som man kan förvänta sig uppstår i en bostadsrätt, speciellt i ett gammalt hus, inte räknas som dolda fel. Ett exempel på detta är om du köper ett renoveringsobjekt så kan du inte förvänta dig att allt är i lika bra skick som om du köper en fräsch lägenhet som inte är så gammal.
💡 Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Köparen har undersökningsplikt
Har man köpt en bostadsrätt och hittat fel så är det inte kul att höra frasen, men det är tyvärr så: köparen har undersökningsplikt. Innan du köper en lägenhet så förväntas du undersöka lägenheten så gott det går för att hitta eventuella fel och problem med bostaden.
En undersökning kan ske vid en visning eller vid ett senare tillfälle som du ber mäklaren om. Det finns professionella besiktningsmän som man kan ta hjälp av för att se över en bostadsrätt innan man slår till, eller så kan man göra det själv med hjälp av en checklista.
Ladda ner vårt häfte Inför bostadsrättsköpet som innehåller en checklista med saker du bör kolla under en besiktning, vilka frågor du bör ställa till mäklaren och vad du borde kolla efter i bostadsrättsföreningens dokumentation. Läs mer och ladda ner häftet här.
Alla fel som kan hittas vid en noggrann undersökning räknas inte som dolda fel och du som köpare får själv stå för kostnaden som uppstår. Även fel som kan misstänkas finnas, eller som säljaren talar om att hen misstänker, ligger under köparens ansvar och är inget som kan räknas som ett dolt fel.
Ett dolt fel kan åberopas inom 2 år efter bostadsrättsköpet.
💡 Nyhet! – nu kan man även jämföra bolån & lånelöften hos Lendo
Via Lendo.se kan du med hjälp av en ansökan få erbjudanden om lånelöften och bolån av flera banker samtidigt. Jämför bankerna och välj själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte. Det är helt gratis att använda tjänsten och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
Exempel på dolda fel
Vanliga fel som räknas som dolda är framförallt mögel, röta och fuktskador i våtrum. Vid en visning eller besiktning, kolla golvbrunnen noga och se gärna efter under handfat och vask för att se att det inte läcker vatten eller luktar konstigt. Är kök och/eller badrum renoverat så kan det vara bra att fråga när det skedde och vem som gjorde renoveringen.
Andra dolda fel kan vara skadedjur i väggarna eller spotlights i taket. Spotlights har blivit alltmer populärt och om man har installerat det själv finns risk att man installerat dom för nära taket, vilket kan leda till brännskador på ledningar eller isolering.
Elfel kan räknas som dolda. Det kan handla om ett jordat eluttag som inte är jordat på baksidan, eller underdimensionerade elledningar.
Just eluttag som inte är jordade bakom är något som ofta hanteras olika. Många, även besiktningsmän, förutsätter att ett jordat eluttag också är jordat bakom och faller därför inom dolda fel-kategorien. Andra menar att det är något man bör märka vid en besiktning. Märker du att ett eluttag som ser jordat ut men inte är det rekommenderar vi att höra av dig till en jurist.
Exempel på fel som inte är dolda
Synliga eldragningar som du som köpare borde ha sett vid en undersökning räknas inte som dolda. Att ett eluttag sitter i ett skåp spelar ingen roll då du förväntas öppna skåpen och se efter vad som finns. Ett eluttag som inte fungerar räknas inte heller som ett dolt fel då det är något som kan upptäckas vid en undersökning.
En golvbrunn som inte är utbytt vid renovering är inte ett dolt fel, utan något som förväntas märkas vid en besiktning.
Ett proppskåp som är gammalt och inte orkar driva alla spisplattor samtidigt räknas inte som ett dolt fel, då det är enkelt att testa vid en besiktning.
Ett badrum med synliga symptom på vattenskada, eller gammal vattenskada, kan inte ses som ett dolt fel då symptomen är synliga och kan upptäckas vid en besiktning.
Såhär gör du om du hittat ett dolt fel
Om du har upptäckt ett, vad du tror, dolt fel så behöver dustarta en process så fort som möjligt. Ju längre tid som går, desto svårare blir det för dig att hävda dolt fel. I en bostadsrätt har du upp till 2 år på dig efter tillträdesdatum.
Men det ska också vara inom skälig tid i förhållande till felet, vilket kan förkorta tiden avsevärt. En branschpraxis säger att inom 4,5 månader efter tillträde bör man ha upptäckt stora dolda fel. Du kan hävda dolda fel i max 2 år efter tillträdesdatum.
1. Reklamera felet till säljaren
Det första du bör göra är att reklamera felet till säljaren. Du behöver kontakta säljaren direkt, gärna skriftligen, att du upptäckt ett fel. Om du är osäker på om problemet räknas som dolt kan du skriva att du misstänker dolt fel men ska kontrollera det med en besiktningsman.
2. Ta in offert på reparation av det dolda felet
Om det visar sig att felet är dolt så behöver du ta in offerter för att få det reparerat. I det här fallet spelar det ingen roll om säljaren bestrider det eller inte eftersom en offert behöver tas in i vilket fall för att se vilken summa det handlar om.
Är det ett mindre fel som säljaren är beredd att betala så är det klart här. Felet avhjälps och säljaren betalar fakturan.
💡 Samla in offerter från flera olika hantverkare med en enda ansökan
På Dorunner.se gör du en ansökan och får offerter på jobbet från flera olika hantverkare. Du väljer själv om du vill anlita någon av hantverkarna eller inte. Det helt helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.
3. Kontakta en jurist
Om säljaren ställer sig på tvären och tycker att det inte räknas som ett dolt fel behöver du kontakta en jurist som kan hjälpa dig. En bostadsjurist kan hjälpa dig med dina krav mot säljaren och även ge dig tips och göra bedömningar i frågan.
Vid ett större fel kan det vara bra att börja med att ta hjälp av en jurist, så att hen kan formulera reklamationen till säljaren på ett så korrekt sätt som möjligt.
Ett tips är att använda rättsskyddet i din hemförsäkring för att slippa stå för dyra juristkostnader.
Läs vidare
Dolda fel kan man ofta hitta när man ska renovera och börjar riva. Men innan man gör det så är det bra att veta vad man får och inte får göra i en lägenhet, därför kan du läsa vår artikel om det här. Vi har också publicerat en artikel om hur svårt det är att renovera sin bostadsrätt själv, du hittar den artikeln här.