Hyra ut bostadsrätt

Om du själv inte skall bo i din bostadsrätten kan du hyra ut den men det kräver att bostadsrättsföreningen godkänner uthyrningen. Om du hyr ut ett rum eller har en inneboende behöver du däremot inte ha föreningens godkännande.

Vilka lagar reglerar uthyrningen?

• Hyr du ut din bostadsrätt som privatperson gäller från 1 juli 2026 den nya privatuthyrningslagen (2026:772), som ersatt lagen om uthyrning av egen bostad (2012:978). Den nya lagen gäller för hyresavtal som ingås från och med 1 juli 2026. Äldre avtal regleras fortfarande av den gamla lagen.
• Privatuthyrningslagen gäller bara om du är en fysisk person (eller ett dödsbo) och inte regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter. Tidigare gällde den bara den första uthyrningen, men den begränsningen är borttagen.
• Hyr du regelmässigt ut fler än två lägenheter gäller i stället hyreslagen (kap 12 i jordabalken). Avtal som ingåtts före 1 juli 2026 omfattas av de äldre reglerna.

Om bostadsrättsföreningen nekar uthyrningen

Säger bostadsrättsföreningen nej till uthyrningen kan man vända sig till Hyresnämnden och be dom att pröva ärendet. Har man en giltig anledning till uthyrningen kommer hyresnämnden sannolikt att tvinga igenom ett tillstånd för uthyrning. Sedan 1 juli 2026 gäller dessutom att tidigare uthyrningar bara ska beaktas om de skett i betydande omfattning när hyresnämnden prövar fortsatt uthyrning, vilket gör det lättare att få tillstånd. Skälen för tillstånd är desamma som tidigare.

Skäl för uthyrning

Det finns flera skäl till att hyra ut sin bostadsrätt. Några av skälen som föreningen bör godkänna är:

Hur länge får man hyra ut?

Det är bostadsrättsföreningen som styr hur länge du får hyra ut. Det finns ingen lag eller regel som styr detta. Det vanligaste är att bostadsrättsföreningar godkänner uthyrning i 1 år i taget. Sedan får man skicka in en ny ansökan om man vill förlänga uthyrningen.

Hur mycket får man ta ut i hyra?

Du får inte ta ut hur mycket du vill i hyra. Hyran ska vara skälig. För avtal som ingåtts före 1 juli 2026 räknar man ut en skälig hyra genom att först beräkna bostadsrättens årliga kapitalkostnad och sedan plussa ihop den med bostadsrättens årliga driftkostnad. För nya avtal (från 1 juli 2026) kan hyresnämnden sänka hyran om den är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande privatuthyrda lägenheter, men beräkningen nedan är fortfarande en bra riktpunkt.

Kapitalkostnaden räknas fram genom att multiplicera bostadsrättens marknadsvärde med avkastningsräntan (i exemplet nedan: 4%).
Exempel: Marknadsvärde: 2 000 000 * 0,04 = 80 000 kr.

Driftkostnaden räknas fram genom att plussa ihop månadsavgiften till bostadsrättsföreningen, kostnader för el, vatten, internet, parkering, eventuellt påslag för möbler och eventuella övriga kostnader.

Uträkningsexempel:
Kapitalkostnad per år: 80 000 kr
Driftkostnad per år: 54 000 kr
80 000 + 54 000 = 134 000 kr

Du får alltså ta ut en hyra på 134 000 kr per år. Om man dividerar det med 12 så får man fram att en skälig hyra för denna bostadsrätt är 11 166 kr per månad.

Hyr ut bostaden tryggt via förmedlaren Samtrygg
✔️12 månaders hyresgaranti
✔️Välj hyresnivå och behåll hela hyran själv
✔️Hyresgästen bekostar förmedlarens avgift på 15%
✔️Få hjälp att räkna ut vilken maximal hyra du kan ta ut
✔️Andrahandsförsäkring, avtal & juridisk hjälp
✔️Hyresgästerna är kontrollerade av Samtrygg
✔️Öppna konto & annonsera gratis utan förbindelse

Om man tar ut en oskälig hyra

Enligt privatuthyrningslagen kan hyresgästen ansöka hos hyresnämnden om att hyran ska sänkas om den är väsentligt högre än den hyra som i allmänhet tas ut för liknande privatuthyrda lägenheter. Hyran sänks i så fall från ansökningsdagen. Tidigare avtal (före 1 juli 2026) prövas enligt den gamla lagen, där hyran inte påtagligt fick överstiga kapital- och driftskostnaden. Fordringsanspråk på grund av hyresförhållandet ska enligt den nya lagen väckas inom två år från att hyresgästen flyttade.

Hyrespåslag för möbler

Om du hyr ut bostadsrätten möblerad kan det vara en del av vad som gör hyran skälig. Det finns dock inget lagstadgat procentpåslag för möbler, så jämför med vad liknande möblerade bostäder hyrs ut för. Från 1 juli 2026 jämförs hyran i första hand med den hyra som i allmänhet tas ut vid andra privatuthyrningar.

Skatt vid uthyrning

När du hyr ut en bostadsrätt skall du betala 30% i skatt på en del av hyresintäkterna du får in. Du får räkna bort 40 000 kr plus månadsavgifterna du betalat till föreningen under tiden för uthyrningen. Summan som blir kvar skall beskattas med 30%.

Exempel:
Du hyr ut bostadsrätten i 10 månader för 9 000 kr per månad = 90 000 kr i hyresintäkter.
Du får räkna bort 40 000 kr (det så kallade schablonbeloppet)
Du har betalat en månadsavgift på 3 000 kr per månad under uthyrningen som du får räkna bort = 30 000 kr

+ 90 000 kr
– 40 000 kr
– 30 000 kr
= 20 000 kr

Du får alltså 20 000 kr över som du skall betala 30 % i skatt på. Du skall alltså betala 6 000 kr i skatt.

Schablonavdraget på 40 000 kronor gäller per år och bostad. Hyr du ut flera bostäder får du alltså göra avdrag för varje bostad. Tänk dock på att om du äger bostaden med din partner/vän/familjemedlem så får du endast göra avdrag på din del. Äger du 50% så blir det avdrag 20 000 kronor på bostaden

Tänk på: Försäkring vid andrahandsuthyrning

Som bostadsrättsinnehavare är du alltid ansvarig för bostadsrätten, även vid uthyrning. Både du och den som hyr din bostadsrätt i andra hand ska ha varsin hemförsäkring. Din hemförsäkring täcker endast dina tillhörigheter, medan hyresgästens hemförsäkring skyddar deras saker och inkluderar en ansvarsförsäkring som kan täcka skador på bostadens fasta inredning.

Du behöver även ha ett bostadsrättstillägg för att täcka eventuella skador på bostadsrätten som inte omfattas av föreningens försäkring. Innan uthyrning bör du ta undan värdefulla föremål, eftersom din bostadsrättsförsäkring inte ersätter stöld eller skador orsakade av hyresgästen.

Uppsägningstid

För hyresavtal som ingåtts före 1 juli 2026 (lagen om uthyrning av egen bostad) gäller att hyresgästen kan säga upp med 1 kalendermånads uppsägningstid. Säger hyresgästen upp sitt hyreskontrakt någon gång i februari gäller alltså uppsägningstiden fram till sista mars.

Om den som hyr ut bostaden säger upp hyreskontraktet gäller enligt de äldre reglerna 3 kalendermånaders uppsägningstid om inget annat har avtalats. För avtal som ingås från 1 juli 2026 gäller enligt privatuthyrningslagen att ett hyresavtal som gäller tills vidare kan sägas upp med tre månaders uppsägningstid (till ett månadsskifte), och att hyresgästen alltid får säga upp ett tidsbestämt avtal med tre månaders uppsägningstid. Kontrollera därför datum för ert avtal och att uppsägningstiden är tydligt angiven i hyresavtalet.

Avgift till föreningen vid andrahandsuthyrning

Om föreningens stadgar tillåter det får bostadsrättsföreningen ta ut en avgift för andrahandsupplåtelse. Avgiften får enligt bostadsrättslagen (7 kap. 14 §) högst motsvara 10 procent av prisbasbeloppet per år, alltså högst 5 920 kr under 2026 (prisbasbelopp 59 200 kr). Hyr du ut under en del av året räknas avgiften per kalendermånad.

Korttidsuthyrning via Airbnb

Du behöver bostadsrättsföreningens godkännande för att hyra ut via Airbnb exempelvis. De flesta föreningar godkänner inte denna typ av uthyrning eftersom det finns risk att hyresgästerna ställer till med problem, har fest och liknande.

Renovera upp din bostadsrätt innan du hyr ut den

Har din bostadsrätt lite skavanker har du kanske svårt att få den hyran du begär. Då kan det vara en bra idé att renovera upp bostadsrätten innan du hyr ut den. 

Genom att renovera upp din bostad går värdet upp på bostaden och samtidigt kan du ta en högre hyra, det är alltså väldigt ofta en bra investering.

Kostnaden för renovering kan du med fördel ta från egen ficka om möjligheten finns, annars är ett alternativt att ta ett lån för att få till investeringen. Är du intresserad av ett lån tycker vi samtidigt att du ska försöka samla lån som du har haft sen tidigare, på så vis kan du få ner räntan.

Källhänvisning:

Hyra ut bostadsrätt – Boupplysningen.se

Föreningens avgift för andrahandsupplåtelse beskriver vi tillsammans med övriga avgifter i guiden om överlåtelseavgift och pantsättningsavgift.