Hur ett bolån fungerar

Många svenskar har ett bolån men det kan vara komplicerat med räntor som går upp och ner, bundet eller inte och varför kan man bara låna 85% av bostadens värde? I den här artikeln går vi igenom vad ett bolån är och varför det är lite mer speciellt än ett vanligt privatlån.

Är du förstagångsköpare så är det viktigt att du förstår hur bolån fungerar och den här guiden är perfekt för dig. Men även för dig som har bolån idag men inte riktigt förstår vad allt handlar om, här har du förklaringen.

Vad är ett bolån?

Ett bolån är precis vad det låter som, ett lån för ett ens boende. Ett bolån är dock lite speciellt till skillnad från ett vanligt privatlån. Bolån har oftast mycket lägre ränta men högre krav och större summor. Det finns också speciella regler för bolån som bankerna behöver ta ställning till.

Bostäder har alltid varit det dyrast inköp som en familj i Sverige lägger sina pengar på och att låna pengar för att ha råd med sitt boende är inte onormalt, snarare normen. Allt eftersom bostadspriserna har ökat har även bolånen ökat men räntorna har däremot minskat.

Sen har ju banken också bostaden som säkerhet vilket gör att man kan erbjuda en lägre ränta än t.ex. ett privatlån, som oftast lånas utan säkerhet.

År 2010 så beslutade regeringen att banker inte fick låna ut hur mycket som helst till en bostad, låntagaren skulle betala minst 15% av bostaden själv. Detta kom till eftersom Finansinspektionen var oroade över svenskarnas skulder. Regeln gäller än idag och betyder att du inte kan ta ett bolån för 100% av bostadens värde.

För att du ska få ta ett bolån så behöver du kunna uppvisa en god ekonomi för banken. Du ska kunna visa var kontantinsatsen på minst 15% kommer ifrån och du ska kunna klara av en räntestigning ifall det blir sämre tider. Det är alltid enklast att få ett bolån om man är två personer som ansöker.

Ett bolån är alltså ett lån som du kan använda för att låna upp till 85% av bostadens värde om du uppfyller alla krav som banken har. Men alla bostäder har ju olika priser, det är inte rimligt att du ska behöva gå igenom löneprocessen för varje bostad som du kollar på och kan tänka dig köpa, för att se om banken tycker det. Därför finns lånelöftet.

Skaffa ett lånelöfte

När du ska köpa bostad så behöver du ett lånelöfte. När du ansöker om ett lånelöfte så kollar banken på din ekonomi, eventuella följdfrågor ställs och ger dig sen besked på hur mycket du kan låna och hur hög månadsavgiften kan vara. Det lånelöftet kan du sen använda som riktmärke för att se vad du har råd med när du spanar efter bostäder.

Tänk på att ett lånelöfte inte tar hänsyn till listpriset utan slutpriset, vilket gör att du behöver räkna in eventuell budgivning i priset också. Därför är det bra att kolla lägenheter som ligger under lånelöftet. I snitt ökar en bostad sitt pris med 10% efter budgivning.

Om du vill ha en bostad över lånelöftet så är det du själv som behöver lägga till pengar då banken redan har gett dig besked om vad dom är villiga att låna ut till dig.

När du sen går på visningar så får du oftast frågan av mäklare om du har lånelöfte. Det är nämligen ett krav att du ska ha ett färdigt lånelöfte för att få buda på lägenheten. Saknar du lånelöfte finns det ingen som kan gå i god för att du faktiskt har pengarna att köpa lägenheten och ditt bud kan då inte räknas.

Att skaffa ett lånelöfte är väldigt enkelt. Man går till bankens hemsida och fyller i ett formulär så får man oftast se direkt hur mycket pengar man kan låna. Men ett misstag som många gör är att dom kollar bara sin egen bank istället för att jämföra.

Att jämföra mellan olika banker är alltid bäst för att hitta den bästa bolåneräntan eller högsta lånelöftet. Men istället för att du ska ansöka om lånelöfte hos flera banker och få flera UC-förfrågningar på dig så kan du använda dig av en lånejämförare. Du fyller i samma uppgifter som hos bankerna, en kreditupplysning tas och bankerna får sen dela på den informationen.

När du väl har fått ett lånelöfte godkänt av en bank så kan du börja gå på visningar, eller buda på en bostad du redan varit på.

Gör om lånelöftet till ett bolån

När du har vunnit en budgivning så ska ditt lånelöfte göras om till ett bolån. Direkt efter att mäklaren gett besked om att lägenheten är din så ska du ringa till den bank du har lånelöfte hos och berätta att du nu är redo att göra om ett lånelöfte till ett bolån.

Du behöver göra detta så snabbt som möjligt eftersom banken behöver ta en titt på bostaden och se att den uppfyller deras krav. Det handlar om att bostaden ska säljas genom en mäklare, att det finns ett visst antal lägenheter i föreningen och att ekonomin inte är helt åt fanders.

Du behöver få ett godkännande från banken innan du skriver kontrakt med säljaren. Eftersom det brukar ske 1–2 dagar efter avslutad budgivning så gäller det som sagt att vara snabb med banken.

Ett bolån blir inte aktivt förrän vid inflyttningsdag och innan dess ska du även skriva på avtal mellan banken och dig. Det som du behöver betala direkt efter kontraktsskrivningen är handpenningen på 10% och den förväntar sig banken att du redan har (eftersom 15% ska betalas av dig).

Om det är så att du lånat även till kontantinsatsen så kommer banken informera dig om hur det går till och vad som behöver göras i samband med att du ringer och gör om lånelöftet till bolån.

Binda räntan eller inte?

I samband med att du skriver avtal med banken får du också välja ifall du vill ha fast eller rörlig ränta. Det finns både för- och nackdelar med att binda räntan och det är upp till dig att förstå vilket alternativ som passar dig bäst.

När man pratar om rörlig och bunden ränta så menar man om räntan ska få röra sig fritt med marknaden eller om den ska bindas i x antal år.

Historiskt sett så har räntan alltid sjunkit vilket gjort att det kostar ofta mer att binda räntan än att låta den vara rörlig. Dock så ligger bolåneräntorna runt 1,5% nu och kan inte sjunka så mycket mer, varpå denna fråga tagit ytterligare fart.

Att inte binda räntan ger fördelen att man inte är bunden till något och man kan sälja eller byta långivare när man själv känner för det. En obunden ränta ändras var 3e månad och följer oftast styrräntan. Om styrräntan höjs så höjs räntan för bolånet, om styrräntan sänks så sänks även bolåneräntan.

När du väljer att binda räntan så kan du först få en högre räntesats än vad den obundna räntan är just nu. Det är för att banken tar höjd för eventuella förändringar som kan ske och ju länge du väljer att binda lånet, desto högre ränta får du.

En fördel är dock att det är enkelt att räkna på kostanden, då den är samma varje månad. Eftersom räntan är densamma är också utgifterna densamma och för många är det en trygghet att veta vad det kommer kosta.

Att binda räntan är såklart främst en fördel om man tror att den rörliga räntan kan väntas stiga. Om den väntas sjunka eller väntas stå still så är det oftast bättre att låta räntan vara rörlig.

Om du har bunden ränta men bestämmer dig för att sälja eller byta långivare kan det dessutom bli dyrt eftersom du behöver köpa dig loss från bindningstiden. Var därför försiktig med hur länge du väljer att binda räntan.

🔗 Jämför & se aktuella bolåneräntor på Boupplysningen.se

Om du inte har tillräckligt med kontanter för kontantinsatsen

Ett stort problem för många är att en lägenhet kostar 2 miljoner och kontantinsatsen blir då 300 000 kr, en summa dom flesta svenskar inte har på sitt konto. Det är speciellt svårt för unga som inte tidigare har ett boende och vill ta sig in på bostadsmarknaden.

Ibland så kan föräldrar hjälpa till men det är inte fallet för alla. Om bankerna tycker att du har en så pass god ekonomi att du klarar av ett privatlån och ett bolån samtidigt så kan dom ofta låna dig en del av kontantinsatsen. Det är dock viktigt att förstå att det blir som ett privatlån med högre ränta och inte som ett bostadslån.

Jämför lån till kontantinsatsen
Jämför erbjudanden & räntor på kontantinsatslån hos 40 st olika banker med Lendo.se. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du använder deras jämförelsetjänst.

Vi har tidigare publicerat en artikel om hur man kan köpa en bostadsrätt när man inte har pengar till kontantinsats här. Artikeln innehåller fler tips som kan vara bra att känna till och vad du som låntagare är skyldig att betala vid ett bostadsköp.

Se ständigt över ditt bolån och jämför andra banker

När man har ett obundet bolån så kan man byta bank i princip när man vill. Bankerna tjänar stora pengar på bolån och har dig gärna som kund. Därför kan dom erbjuda låga räntor för att locka dig över till dom från din nuvarande bank. Därför ska du inte se ditt bolån som något statiskt utan något som ständigt är i rörelse och något du kan påverka kostnaden på rejält.

💡 Nyhet! – nu kan man även jämföra bolån & lånelöften hos Lendo
Via Lendo.se kan du med hjälp av en ansökan få erbjudanden om lånelöften och bolån av flera banker samtidigt. Jämför bankerna och välj själv om du vill acceptera något erbjudande eller inte. Det är helt gratis att använda tjänsten och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.

Läs vidare

Ska du köpa bostadsrätt och undrar hur dom olika stegen ser ut så läs gärna vår guide om att köpa bostadsrätt här. Du får inte heller glömma hemförsäkringen när du väl har köpt en ny lägenhet. Vi har tidigare skrivit en artikel om att hitta den bästa hemförsäkringen till sin bostadsrätt här.