Vill du sänka amorteringen på din bostadsrätt finns det fler vägar än många tror. Banken kan sätta ett nytt värde på lägenheten. Den som köper nyproduktion kan slippa amortera i upp till fem år. Och den som blir arbetslös eller sjuk kan få amorteringsfrihet under en period. Här går vi igenom de sätt som fungerar enligt reglerna från den 1 april 2026, vad varje väg kräver och vad du bör tänka på innan du tar ner amorteringen. Själva kravreglerna, alltså hur mycket du måste amortera vid olika belåningsgrad, finns i vår guide om amorteringskravet för bostadsrätt.
Snabbguide: sex sätt att sänka amorteringen
Vilken väg som passar beror på hur länge du har ägt lägenheten, hur värdet har utvecklats och varför du vill ha lägre utgifter.
1. Omvärdering när lägenheten har stigit i värde
Amorteringskravet utgår från belåningsgraden, alltså lånet delat med bostadens värde. Har bostadsrätten stigit i värde sedan köpet sjunker belåningsgraden när banken räknar med ett nytt värde. Hamnar du under 70 procent halveras kravet, och under 50 procent finns inget lagkrav alls.
Det finns en spärr. Enligt 13 § i lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter får banken som huvudregel göra en ny värdering tidigast fem år efter köpet eller den senaste omvärderingen. Tidigare än så går det bara om värdet har ändrats avsevärt av andra skäl än den allmänna prisutvecklingen, till exempel efter en stor renovering. Hur du går till väga, vad banken godtar och vad det kostar går vi igenom i guiden om omvärdering av bostadsrätt.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
2. Nyproduktionsundantaget – upp till fem år utan amortering
Köper du en nybyggd bostadsrätt direkt av föreningen eller byggföretaget får banken undanta lånet från amorteringskravet. Enligt 10 § gäller undantaget i högst fem år från tillträdet. Det gäller bara den som är första förvärvaren. Köper du en lägenhet i ett nybyggt hus av någon som redan har ägt den kan du alltså inte använda regeln.
Undantaget är frivilligt för banken. Alla banker erbjuder det inte, och vissa kräver lägre belåningsgrad eller stabilare ekonomi för att gå med på det. Fråga därför om det redan när du söker lånelöfte till nyproduktion.
Planera för dagen när undantaget tar slut
Efter fem år börjar vanlig amortering, och då utgår banken från belåningsgraden. Månadskostnaden kan stiga med flera tusen kronor från en månad till nästa. Räkna därför ut i förväg vad amorteringen blir, och spara gärna en del av mellanskillnaden under åren utan amortering. Fördelar och risker med att köpa nytt hittar du i fördelarna med nyproduktion.
3. Amorteringsfrihet vid särskilda skäl
Enligt 9 § får banken ge amorteringsfrihet under en begränsad tid om det finns särskilda skäl. I förarbetena nämns arbetslöshet, längre sjukdom och dödsfall i den närmaste familjen, men listan är inte uttömmande. Det är banken som gör bedömningen. Du har ingen automatisk rätt till uppehåll, men banker brukar vara mer tillmötesgående om du hör av dig tidigt.
- Kontakta banken så snart du vet att inkomsten minskar, gärna innan du missar en betalning.
- Förklara vad som har hänt och hur länge det väntas pågå.
- Bifoga underlag, till exempel uppsägningsbesked, läkarintyg eller beslut från a-kassan.
- Fråga hur länge uppehållet gäller och vad som händer när det tar slut.
- Få beslutet skriftligt och skriv in slutdatumet i kalendern.
Tänk på att räntan fortfarande ska betalas. Amorteringsfrihet sänker utgiften men gör inte skulden mindre.
4. Amortera ner under nästa gräns
Ligger belåningsgraden strax över en gräns kan en extra insättning löna sig. Amorteringen räknas som en procent av lånebeloppet vid den senaste värderingen. Procentsatsen beror däremot på hur stor skulden är just nu i förhållande till värdet. När skulden har kommit ner till 70 procent av värdet sjunker kravet från 2 till 1 procent.
En extra amortering på 150 000 kronor halverar i exemplet den löpande amorteringen. Månadskostnaden sjunker med 1 875 kronor, och räntan blir lägre eftersom skulden är mindre. Det kräver förstås att du har pengarna. Använd inte hela bufferten, eftersom det är svårt att låna tillbaka pengarna om något händer.
5. Ta bort gamla extrakrav och bankens egna villkor
Det skärpta amorteringskravet, med en extra procent för lån över 4,5 gånger inkomsten, finns inte längre. Den ändringen sker inte alltid automatiskt. Har du kvar en amortering som bygger på det gamla kravet bör du be banken räkna om. Samma sak gäller om banken har lagt in en högre amortering än lagen kräver, till exempel i villkoren när du köpte. Då kan du förhandla, och fungerar det inte kan du flytta lånet.
Har du lån som togs före den 1 juni 2016 omfattas de som regel inte av amorteringskravet. Det försvinner sällan vid en vanlig ränteändring, men kan påverkas om du utökar lånet eller byter bank. Fråga alltid vad som händer med amorteringen innan du skriver på något. Det gäller även om du ska förhandla ner räntan på bostadsrättslånet.
6. Byt bank – men räkna med amorteringsunderlaget
När du flyttar lånet ska den gamla banken på begäran lämna ett amorteringsunderlag med värdet, datumet för värderingen och hur mycket du amorterar. Den nya banken utgår normalt från det. Bytet ger alltså ingen genväg förbi femårsregeln. Har det däremot gått fem år kan du be den nya banken värdera lägenheten i samband med flytten, och då kan du få både lägre amortering och en bättre ränta.
Innan du sänker amorteringen – tänk på detta
- Skulden ligger kvar längre: du betalar ränta på ett större belopp under fler år.
- Amortering är också sparande: pengarna du amorterar minskar skulden och ökar din andel av lägenheten.
- Sätt pengarna i arbete: lägre amortering lönar sig bäst om du bygger en buffert eller löser dyra lån.
- Föreningens ekonomi spelar roll: höjs avgiften kan du behöva marginalen. Se hur du kan räkna ut boendekostnaden.
Steg för steg: så sänker du amorteringen
- Ta fram ditt amorteringsunderlag från banken.
- Kontrollera belåningsgraden och när lägenheten senast värderades.
- Se vilka av de sex vägarna ovan som passar din situation.
- Kontakta banken och be om omräkning, omvärdering eller amorteringsfrihet.
- Jämför med andra banker om din bank säger nej.
- Få det nya beslutet skriftligt och kontrollera nästa avi.
När du ändå ser över bolånet kan det vara värt att jämföra räntor hos flera banker samtidigt.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Vanliga frågor om att sänka amorteringen
Hur kan jag sänka amorteringen på min bostadsrätt?
De vanligaste sätten är att låta banken omvärdera bostadsrätten när värdet har stigit, att använda undantaget för nyproduktion om du är första ägaren, att söka tillfällig amorteringsfrihet vid särskilda skäl, eller att amortera extra så att du kommer under 70 eller 50 procents belåningsgrad.
Hur länge får jag slippa amortera på en nyproducerad bostadsrätt?
Banken får undanta lånet från amorteringskravet i högst fem år från tillträdet, om du är den första som köper bostadsrätten. Efter det gäller vanliga amorteringsregler utifrån belåningsgraden.
Kan jag få amorteringsfrihet om jag blir arbetslös?
Ja, det kan du. Lagen tillåter att banken ger amorteringsfrihet under en begränsad tid om det finns särskilda skäl, till exempel arbetslöshet, längre sjukdom eller ett dödsfall i familjen. Det är banken som bedömer din ansökan, och du har ingen automatisk rätt till det.
Hur ofta får banken omvärdera min bostadsrätt?
Som huvudregel tidigast fem år efter köpet eller den senaste omvärderingen. Tidigare än så går det bara om värdet har ändrats avsevärt av något annat än den allmänna prisutvecklingen, till exempel efter en stor renovering.
Lönar det sig att sänka amorteringen?
Det ger mer pengar över varje månad, men skulden minskar långsammare och du betalar ränta längre. Det lönar sig mest om du använder pengarna till en buffert eller till att betala dyrare lån, inte om de bara försvinner i vardagen.
Källor: Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter (7, 9, 10, 13 och 14 §§) med förarbeten. Senast granskad 31 oktober 2026.