Omvärdering av bostadsrätt – byt bank och sänk amorteringen

En omvärdering av bostadsrätten betyder att banken sätter ett nytt marknadsvärde på din lägenhet. Har lägenheten stigit i värde sjunker belåningsgraden. Då kan amorteringen bli lägre, räntan bättre och det blir lättare att låna mer. Allra störst nytta har du av en omvärdering när du ändå byter bank eller förhandlar om räntan. Här går vi igenom reglerna som gäller sedan den 1 april 2026 och hur du gör steg för steg. Vi tar också upp de fällor som gör att många missar pengar.

Vad är en omvärdering av en bostadsrätt?

När du köpte bostadsrätten använde banken köpeskillingen som marknadsvärde. Belåningsgraden är lånet delat med det värdet. Den siffran styr hur mycket du måste amortera och hur mycket du kan låna. Vid en omvärdering räknar banken fram ett nytt värde, och därmed en ny belåningsgrad.

Amorteringsreglerna står sedan den 1 april 2026 i lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Lagen ersatte Finansinspektionens tidigare föreskrifter. Kraven ser ut så här:

Belåningsgrad	Minsta amortering per år
50 % eller lägre	Inget krav
Över 50 % upp till 70 %	1 % av lånet
Över 70 %	2 % av lånet

Det skärpta amorteringskravet, med extra amortering vid lån över 4,5 gånger inkomsten, finns inte längre. Har du lån från tiden innan behöver du be banken ändra villkoren, eftersom det inte sker automatiskt. Mer om reglerna finns i vår guide om amorteringskravet för bostadsrätt.

Därför passar omvärderingen ihop med bankbyte och omförhandling

En omvärdering påverkar flera saker samtidigt. Därför lönar det sig att göra den i samband med en större översyn av bolånet:

• Lägre amortering: går belåningsgraden under 70 eller 50 procent sjunker kravet direkt.
• Bättre ränta: många banker prissätter efter belåningsgrad. Med en lägre belåningsgrad blir du en mer attraktiv kund.
• Större låneutrymme: vill du låna mer, till exempel till en renovering, räknas taket på det nya värdet.
• Starkare förhandlingsläge: med ett aktuellt värde på bordet kan du jämföra erbjudanden från flera banker på lika villkor.

Läs gärna vår guide om hur du förhandlar ner räntan på bostadsrättslånet innan du kontaktar banken.

Så fungerar det när du byter bank

När du flyttar lånet till en ny bank måste den gamla banken på din begäran lämna ut det underlag som ligger till grund för amorteringen och belåningsgraden, det så kallade amorteringsunderlaget. Det följer av 14 § i lagen, och underlaget ska lämnas skyndsamt och elektroniskt. Den nya banken kan då fortsätta med samma amortering som du har i dag.

Bankbytet i sig är dock ingen genväg runt reglerna om omvärdering. Har det gått mindre än fem år sedan köpet eller den senaste omvärderingen gäller samma begränsning hos den nya banken. Fråga alltid den nya banken hur den hanterar värdet innan du skriver på.

Steg för steg

1. Räkna ut när du köpte bostadsrätten och om du har gjort någon omvärdering sedan dess.
2. Ta fram ett ungefärligt värde. Se vad liknande lägenheter i samma förening och område har sålts för det senaste halvåret.
3. Räkna ut den nya belåningsgraden: lånets storlek delat med det nya värdet.
4. Be din nuvarande bank om en omvärdering och om ett nytt ränteerbjudande.
5. Begär in erbjudanden från andra banker, gärna via en jämförelsetjänst, och be om amorteringsunderlaget om du flyttar.
6. Jämför ränta, amortering och villkor. Välj sedan, och se till att den nya belåningsgraden står i låneavtalet.

Femårsregeln och undantagen

Enligt 13 § i lagen ska banken använda marknadsvärdet vid köpet, men den får använda ett värde från en omvärdering. En omvärdering som ändrar amorteringen eller låneutrymmet får som huvudregel göras tidigast fem år efter köpet eller efter den senaste sådana omvärderingen. Regeln brukar kallas tröghetsregeln.

Det finns ett undantag. Banken får omvärdera tidigare om marknadsvärdet har ändrats avsevärt av något annat än den allmänna prisutvecklingen. För en bostadsrätt handlar det oftast om en omfattande renovering, till exempel nytt kök och badrum, eller en ombyggnad som ger fler kvadratmeter. Att priserna i området har gått upp räcker alltså inte.

Situation	Omvärdering möjlig?
Fem år sedan köp eller senaste omvärdering	Ja
Mindre än fem år, priserna har stigit	Nej
Mindre än fem år, stor renovering	Ofta ja, med underlag
Bankbyte inom fem år	Nej, samma regel gäller

Vill du åberopa en renovering behöver du kunna visa vad som har gjorts. Spara fakturor, ritningar och före- och efterbilder. Kom ihåg att större förändringar i lägenheten ofta kräver styrelsens tillstånd.

Så värderar banken en bostadsrätt

Banker värderar bostadsrätter på två huvudsakliga sätt:

• Statistisk värdering: banken använder en modell som bygger på sålda lägenheter i området. Det går snabbt och är ofta gratis, men modellen ser inte din standard eller att lägenheten har renoverats.
• Skriftlig värdering från mäklare: en registrerad fastighetsmäklare bedömer lägenheten utifrån jämförbara försäljningar, skick och föreningens ekonomi. Den kostar oftast mellan cirka 2 000 och 4 500 kronor.

Tror du att modellen underskattar lägenheten kan en skriftlig värdering löna sig. Läs mer om vad den innehåller i guiden om skriftlig värdering av bostadsrätt och om metoderna i värdera bostadsrätt.

Föreningens ekonomi påverkar också. Höga avgifter, en stor skuld per kvadratmeter eller beslutade avgiftshöjningar kan dra ner värdet, även när lägenheten i sig är fin.

Räkneexempel: så mycket kan omvärderingen ge

Anna köpte en bostadsrätt 2020 för 2 600 000 kronor. I dag är lånet 2 000 000 kronor, och belåningsgraden räknat på köpeskillingen är 77 procent. Därför amorterar hon 2 procent per år.

Lägenheten värderas nu till 3 100 000 kronor. Hon har inte gjort någon omvärdering tidigare, så femårsregeln är uppfylld.

	Före	Efter
Värde	2 600 000 kr	3 100 000 kr
Belåningsgrad	77 %	65 %
Amorteringskrav	2 % per år	1 % per år
Amortering per år	40 000 kr	20 000 kr
Per månad	3 333 kr	1 667 kr

Hon får alltså 1 667 kronor mer över varje månad, och kan dessutom förhandla räntan med en lägre belåningsgrad. Exemplet räknar amorteringen på dagens lånebelopp. Exakt hur banken räknar kan skilja sig något, så be om en egen kalkyl.

Utöka lånet efter omvärderingen

Vill du låna mer, till exempel för en renovering, får belåningsgraden vara högst 80 procent när ett befintligt bolån utökas. Det står i 5 § i lagen. Taket på 90 procent gäller bara när du köper en bostad. Med Annas siffror ger 80 procent av 3 100 000 kronor ett tak på 2 480 000 kronor, alltså upp till 480 000 kronor mer än i dag. Banken prövar också alltid om du har råd med lånet.

För en bostadsrätt behövs inga pantbrev. Lägenheten pantsätts i stället genom en underrättelse till föreningen. Läs mer i guiden om pantbrev och bostadsrätt.

Omvärdering är bara ett av flera sätt att få ner den månatliga kostnaden. Läs mer om hur du kan sänka amorteringen och vad det kostar i längden.

Fallgropar att undvika

• Fel tidpunkt: har priserna fallit kan en ny värdering bli lägre än köpeskillingen. Be bara om omvärdering när du har goda skäl att tro att värdet har stigit.
• Glömda villkor: se till att den nya amorteringen faktiskt står i avtalet. Annars kan banken fortsätta dra det gamla beloppet.
• Bindningstid: löser du ett bundet lån i förtid kan banken ta ut ränteskillnadsersättning. Jämför kostnaden med vinsten.
• Bara amorteringen: se också över räntan. Den sparar ofta mer pengar än en lägre amortering, som ju bara skjuter upp betalningen.

Vill du slippa förhandla själv kan du titta på färdigförhandlade bolån, där räntan är satt från början.

Vanliga frågor om omvärdering av bostadsrätt

Hur ofta får jag göra en omvärdering av min bostadsrätt?

Som huvudregel tidigast fem år efter köpet eller efter den senaste omvärderingen som ändrade amorteringen eller låneutrymmet. Tidigare än så går det bara om marknadsvärdet har förändrats avsevärt av något annat än den allmänna prisutvecklingen, till exempel en omfattande renovering.

Kan jag omvärdera bostadsrätten när jag byter bank?

Bytet i sig ger ingen genväg runt femårsregeln. Den gamla banken ska på din begäran lämna över amorteringsunderlaget, och den nya banken utgår normalt från det. Har det gått fem år sedan köpet eller senaste omvärderingen kan du däremot be den nya banken värdera bostadsrätten i samband med flytten.

Vad kostar en omvärdering av en bostadsrätt?

Många banker gör omvärderingen själva med en statistisk modell utan kostnad. Kräver banken en skriftlig värdering från en mäklare kostar den oftast mellan cirka 2 000 och 4 500 kronor, beroende på vem som gör den.

Vilken belåningsgrad krävs för att slippa amortera?

Har du en belåningsgrad på 50 procent eller lägre finns inget lagstadgat krav på amortering. Över 50 procent ska du amortera minst 1 procent per år och över 70 procent minst 2 procent per år.

Kan en omvärdering ge mig en lägre ränta?

Ja, ofta. Många banker sätter räntan delvis efter belåningsgraden, så ett högre värde och en lägre belåningsgrad ger dig ett starkare läge när du förhandlar räntan.

Källor: Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter (4, 5, 7, 13 och 14 §§), Regeringskansliet (nya bolåneregler 1 april 2026), Finansinspektionen.