Amorteringskrav på bostadsrätt 2026 – regler och exempel

Amorteringskravet är en av de saker som påverkar månadskostnaden mest när du köper bostadsrätt, och reglerna ändrades den 1 april 2026. Det skärpta kravet för dig som lånar mer än 4,5 gånger din bruttoårsinkomst är borttaget, samtidigt som bolånetaket vid köp höjts. I den här guiden går vi igenom vad som gäller nu, hur du räknar ut din amortering och vilka undantag som finns.

Vad är amorteringskravet?

Amorteringskravet innebär att du som har bolån måste betala av en del av skulden varje år, i stället för att bara betala ränta. Syftet är att hushållen inte ska bli för skuldsatta. Kravet gäller dig som tar ett bolån med bostaden som säkerhet, oavsett om du köper en bostadsrätt, en villa eller ett fritidshus. Du kan läsa grunderna om lånet i vår guide om hur ett bolån fungerar.

Tidigare reglerades kravet av Finansinspektionens föreskrifter. Från den 1 april 2026 gäller i stället lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Enligt Finansinspektionen har bestämmelserna till stor del förts över från de gamla reglerna, men med några viktiga ändringar.

Så mycket måste du amortera 2026

Amorteringen styrs av din belåningsgrad, alltså hur stor del av bostadens marknadsvärde som du har lånat. Beloppet räknas som en procentsats av det högsta kreditbeloppet per år:

• Belåningsgrad över 70 procent: minst 2 procent per år.
• Belåningsgrad över 50 procent, upp till 70 procent: minst 1 procent per år.
• Belåningsgrad upp till 50 procent: inget lagkrav på amortering, men regeringen har uttryckt att långivare bör verka för att även dessa lån amorteras för en sund amorteringskultur. Många banker har därför egna amorteringsvillkor.

Observera: det extra amorteringskrav på 1 procentenhet som tidigare gällde när lånet översteg 4,5 gånger bruttoårsinkomsten har tagits bort. Det gäller dock inte automatiskt för befintliga lån. Enligt regeringen behöver du komma överens med din bank om en villkorsändring för att amorteringen ska justeras.

Räkneexempel för en bostadsrätt

Anta att du köper en bostadsrätt för 3 000 000 kronor. Så här kan amorteringen se ut, beroende på hur stor kontantinsats du har:

• Lån 1 800 000 kr (60 procent): 1 procent motsvarar 18 000 kr per år, alltså 1 500 kr i månaden.
• Lån 2 400 000 kr (80 procent): 2 procent motsvarar 48 000 kr per år, alltså 4 000 kr i månaden.
• Lån 2 700 000 kr (90 procent, högsta möjliga vid köp): 2 procent motsvarar 54 000 kr per år, alltså 4 500 kr i månaden.

Kom ihåg att amorteringen kommer utöver räntan och månadsavgiften till föreningen. Med vårt verktyg kan du räkna ut boendekostnaden för en bostadsrätt och se helheten.

Bolånetaket: 90 procent vid köp, 80 procent vid tilläggslån

Den nya lagen innehåller också ett tak för hur mycket du får belåna bostaden. Från den 1 april 2026 gäller:

• Vid köp av en ny bostad: högst 90 procent av marknadsvärdet, upp från tidigare 85 procent. Din egen kontantinsats behöver alltså vara minst 10 procent.
• Vid utökning av ett befintligt bolån (tilläggslån): högst 80 procent av marknadsvärdet, ned från tidigare 85 procent.

Taket ändrar inte hur banken bedömer din ekonomi. Banken gör fortfarande en kreditprövning och räknar med en marginal för högre räntor. Vill du veta mer om kontantinsatsen finns det en separat artikel om att köpa bostadsrätt utan kontantinsats, och du kan läsa mer om hur det fungerar att köpa en bostadsrätt steg för steg.

Tröghetsregeln: omvärdering högst vart femte år

Om värdet på din bostadsrätt stiger kan belåningsgraden sjunka, och då kan amorteringen i teorin bli lägre. För att undvika täta omvärderingar finns en så kallad tröghetsregel. Omvärdering för att ändra amorteringstakten får bara göras vart femte år. Enligt Finansinspektionen utvidgas regeln nu till att även gälla omvärdering för att utöka låneutrymmet, vilket innebär att du inte fritt kan värdera om bostaden för att låna mer.

Undantag från amorteringskravet

Lagen ger långivare möjlighet att medge undantag i vissa situationer:

• Nyproduktion: om du är förstagångsköpare av en nyproducerad bostad kan banken medge att du inte amorterar i upp till fem år från tillträdet.
• Särskilda skäl: under en begränsad period kan banken medge uppehåll om det finns särskilda skäl, till exempel sjukdom, arbetslöshet eller dödsfall i familjen. Det är bankens beslut och du behöver be om det.
• Äldre lån som utökas: för vissa lån som lämnades före juni 2016 respektive 2019 finns särskilda regler om hur ett tilläggslån får amorteras.

Planerar du att köpa en nyproducerad bostadsrätt kan du också läsa om hur du får lånelöfte till nyproduktion.

Så kan du sänka kostnaden för ditt bolån

Amortering är inte en kostnad i klassisk mening, eftersom du bygger eget kapital i bostaden. Men den påverkar din månadsbudget. Ett sätt att få ekonomiskt utrymme är att pressa räntan. Läs vår guide om att förhandla ner räntan på bostadsrättslånet och jämför gärna olika långivare innan du bestämmer dig. Skillnaden på någon tiondels procentenhet kan bli stor över tid.

Tänk också på att din bostadsrättsförening har egna lån. Föreningens skulder och amorteringar påverkar årsavgiften, men räknas inte in i din privata belåningsgrad. Din amortering gäller bara det bolån du själv har tagit för din andel.

Så påverkar amorteringen din månadskostnad

När du budgeterar för en bostadsrätt är det lätt att fokusera på räntan och månadsavgiften. Men amorteringen kan vara den största enskilda posten för dig som lånar mycket. I exemplet ovan med ett lån på 2 400 000 kronor betalar du 4 000 kronor i månaden i amortering, innan du har betalat en krona i ränta eller avgift till föreningen.

Amortering är ett sparande i bostaden, men det minskar utrymmet i hushållsbudgeten. Banken räknar därför in amorteringen när den bedömer hur mycket du kan låna. Ju högre belåningsgrad, desto högre amortering och desto mindre blir marginalen i kalkylen. Det är en av anledningarna till att en större kontantinsats ofta ger både lägre ränta och lägre månadskostnad.

Checklista inför bolånet

• Räkna ut belåningsgraden: lånebelopp delat med bostadens marknadsvärde.
• Kontrollera vilken amorteringsnivå som gäller för din belåningsgrad: 0, 1 eller 2 procent.
• Lägg amortering, ränta och föreningens månadsavgift i samma budget.
• Fråga banken om amorteringsfria perioder, till exempel vid nyproduktion eller särskilda skäl.
• Jämför räntor hos flera banker och förhandla. Lägre ränta ger mer utrymme för amortering.
• Om du har ett äldre lån med skärpt amorteringskrav: be banken om en villkorsändring.

Ta för vana att gå igenom dina lånevillkor minst en gång per år. Reglerna, räntorna och din inkomst förändras, och en kort genomgång med banken kan spara mycket pengar över tid.

Vad händer vid försäljning?

Amortering minskar skulden, så du får behålla mer av försäljningssumman när du säljer. Bolånet löses normalt på tillträdesdagen och restbeloppet betalas ut till dig. Köper du en ny bostad direkt efter försäljningen räknas belåningsgraden och amorteringen om utifrån det nya lånet och den nya bostadens värde. Det är alltså inte så att den gamla amorteringsnivån följer med automatiskt.

Vanliga frågor om amorteringskravet

Måste jag amortera på mitt bolån om belåningsgraden är under 50 procent?

Lagen kräver inte amortering vid en belåningsgrad på högst 50 procent, men många banker har egna villkor. Fråga din bank vad som gäller för ditt lån.

Har det skärpta amorteringskravet försvunnit för mig som redan har bolån?

Det är borttaget i lagstiftningen från den 1 april 2026, men befintliga lån ändras inte automatiskt. Du behöver kontakta banken och komma överens om en villkorsändring.

Hur mycket kontantinsats behöver jag 2026?

Bolånetaket vid köp är 90 procent av marknadsvärdet, så kontantinsatsen ska vara minst 10 procent. Banken kan ställa högre krav utifrån din ekonomi.

Kan jag få uppehåll i amorteringen?

Ja, om det finns särskilda skäl kan banken medge uppehåll under en begränsad tid. Nyproduktion kan ge uppehåll i upp till fem år för förstagångsköpare. Du måste ansöka hos banken.

Hur räknas amorteringen ut?

Den räknas som en procentsats av det högsta kreditbeloppet per år, och procentsatsen beror på belåningsgraden vid lånetillfället. Dela årsbeloppet med tolv för att få månadsbeloppet.

Sammanfattning

Från den 1 april 2026 gäller lagen om begränsning av bostadskrediter. Du amorterar 1 procent vid en belåningsgrad över 50 procent och 2 procent över 70 procent, det extra kravet vid hög skuldkvot är borttaget och bolånetaket vid köp är 90 procent. Källor: Finansinspektionen, Regeringen.se och lag (2026:226) i Svensk författningssamling. Kontrollera alltid med din bank hur reglerna gäller just ditt lån.