En skriftlig värdering av en bostadsrätt är ett daterat och undertecknat utlåtande där en mäklare eller värderare bedömer lägenhetens marknadsvärde. Den behövs framför allt när det inte finns något verkligt försäljningspris att utgå från – vid arv, bodelning, gåva och försäljning till närstående. Här går vi igenom när du behöver en skriftlig värdering, vad den ska innehålla, vem som gör den och vad den kostar.
Vad är en skriftlig värdering?
En skriftlig värdering är mäklarens eller värderarens bedömning av vad bostadsrätten skulle säljas för på den öppna marknaden en viss dag. Till skillnad från en muntlig värdering, som mäklare ofta gör gratis inför ett försäljningsuppdrag, är den skriftlig, daterad och undertecknad. Därför kan den användas som underlag mot andra – Skatteverket, banken, andra dödsbodelägare eller en före detta partner.
Observera att en skriftlig värdering inte är samma sak som ett värdeintyg. Värdeintyg finns inte för bostadsrätter – det gäller bara fastigheter som saknar taxeringsvärde, till exempel nybyggda hus, och används av Lantmäteriet för att beräkna stämpelskatt vid lagfart. En bostadsrätt har ingen lagfart och ingen stämpelskatt.
- ✓Pengarna tillbaka om banken ej godkänner värderingen
- ✓Få värderingen inom 48 timmar
- ✓Inga hembesök, allt sköts online
- ✓Värderingsverket gör värderingar åt bland annat Swedbank, Handelsbanken, Länsförsäkringar, Nordea, SEB, SBAB och ICA-banken.
Inför en vanlig försäljning räcker det ofta med en kostnadsfri bedömning från en mäklare. Läs mer om muntlig värdering av lägenhet och när den inte räcker.
När behövs en skriftlig värdering av bostadsrätten?
Vid arv och bouppteckning
I bouppteckningen ska en bostadsrätt tas upp till sitt marknadsvärde på dödsdagen. Det framgår av Skatteverkets vägledning. Till skillnad från ett hus kan du inte använda något taxeringsvärde, eftersom bostadsrätten inte har något eget. Det är förrättningsmännen som uppskattar värdet, och en skriftlig värdering från en mäklare är det vanligaste underlaget. Ska en av arvingarna ta över lägenheten vid arvskiftet behövs ofta en ny värdering vid skiftet, eftersom de andra ska få sin andel utifrån värdet då.
Vid bodelning
Vid en skilsmässa eller när ett samboförhållande tar slut ska bostadsrätten värderas till vad den är värd vid bodelningen. Den som tar över lägenheten löser ut den andra med hälften av nettovärdet (marknadsvärdet minus lån). En oberoende skriftlig värdering minskar risken för tvist. Bodelning utlöser ingen kapitalvinstskatt – den som tar över bostadsrätten tar också över omkostnadsbeloppet. Läs mer om att vad sambolagen säger om bostadsrätten.
Vid gåva och försäljning till närstående
Säljer du bostadsrätten till ditt barn eller någon annan närstående under marknadsvärdet blir det ett blandat fång. För bostadsrätter gäller delningsprincipen: affären delas upp i en försäljning och en gåva utifrån förhållandet mellan priset och marknadsvärdet. Då måste marknadsvärdet kunna styrkas, och det gör du med en skriftlig värdering. Läs mer om att sälja bostadsrätt till barn och att ge bort en bostadsrätt som gåva.
Vid nytt lån eller omvärdering hos banken
Vid ett vanligt köp räknar banken med köpeskillingen. Vill du låna mer, flytta lånet eller få bostaden omvärderad för att sänka amorteringen behöver banken i stället ett aktuellt marknadsvärde. Det kan vara bankens egen värdering eller en skriftlig värdering från mäklare. Hur värdet påverkar lånet beskriver vi i guiden om amorteringskrav för bostadsrätt.
Vill du använda värderingen för att sänka amorteringen gäller tröghetsregeln. Läs mer i vår guide om omvärdering av bostadsrätt.
Vad ska en skriftlig värdering innehålla?
- Bostadsrättsföreningens namn och lägenhetens nummer, adress och våning
- Boarea, antal rum, månadsavgift och eventuellt andelstal
- Lägenhetens skick, standard och renoveringar
- Föreningens ekonomi i korthet, till exempel belåning per kvadratmeter
- Jämförbara försäljningar i närområdet
- Bedömt marknadsvärde och vilket datum bedömningen avser
- Värderarens namn, företag och underskrift
Ange syftet när du beställer värderingen. En värdering till en bouppteckning ska avse dödsdagen, medan en värdering vid bodelning eller arvskifte ska avse dagen för delningen.
Vem gör en skriftlig värdering?
Det finns ingen lag som anger vem som får värdera en bostadsrätt. Det vanliga är en registrerad fastighetsmäklare med lokal marknadskännedom. Mäklaren ska även vid värderingsuppdrag följa god fastighetsmäklarsed, och Fastighetsmäklarinspektionen kan varna en mäklare som lämnar en felaktig värdering. För ovanliga objekt anlitas ibland en auktoriserad värderare. Banker vill i regel att värderaren är oberoende. Läs också om hur du värderar en bostadsrätt på andra sätt.
Vad kostar en skriftlig värdering?
Priset sätts fritt av mäklaren och varierar med ort och om ett besök ingår. Fråga alltid om priset är inklusive moms.
Hur länge gäller en skriftlig värdering?
Det finns ingen lagstadgad giltighetstid. Värderingen avser det datum som står i den, och det är mottagaren som avgör om den är aktuell. Banker godtar oftast bara värderingar som är några månader gamla. Vid bouppteckning och bodelning är det i stället viktigt att värderingen avser rätt dag.
- ✓Pengarna tillbaka om banken ej godkänner värderingen
- ✓Få värderingen inom 48 timmar
- ✓Inga hembesök, allt sköts online
- ✓Värderingsverket gör värderingar åt bland annat Swedbank, Handelsbanken, Länsförsäkringar, Nordea, SEB, SBAB och ICA-banken.
Vanliga frågor om skriftlig värdering av bostadsrätt
Vad är en skriftlig värdering av en bostadsrätt?
Ett daterat och undertecknat utlåtande från en mäklare eller värderare om lägenhetens marknadsvärde vid en viss tidpunkt.
Finns det värdeintyg för bostadsrätt?
Nej. Värdeintyg gäller bara fastigheter som saknar taxeringsvärde och används vid lagfart. För en bostadsrätt görs i stället en skriftlig värdering.
Vilket värde ska bostadsrätten ha i bouppteckningen?
Marknadsvärdet på dödsdagen. Bostadsrätten har inget eget taxeringsvärde, så en skriftlig värdering från mäklare är det vanliga underlaget.
Behövs en värdering vid bodelning?
Ofta ja. Bostadsrätten ska värderas till vad den är värd vid bodelningen, och en oberoende värdering minskar risken för tvist.
Varför behövs värdering när jag säljer till mitt barn?
För bostadsrätter delas en försäljning under marknadsvärdet upp i en försäljning och en gåva enligt delningsprincipen. Då måste marknadsvärdet kunna styrkas.
Vad kostar en skriftlig värdering?
Oftast några tusen kronor hos en mäklare. Priset är fritt, så be om offert och fråga om moms ingår.