I mäklarens annons och i föreningens årsredovisning stöter du ofta på uttrycket äkta bostadsrättsförening – eller, mer sällan, att föreningen är oäkta. Skillnaden låter teknisk men får direkta följder för din privatekonomi: hur mycket skatt du betalar när du säljer, om du kan få uppskov och om du rentav måste skatta för ditt boende varje år. Här förklarar vi vad som skiljer en äkta från en oäkta bostadsrättsförening, hur 60-procentsgränsen räknas, vilka skatteregler som gäller och hur du kontrollerar föreningens status innan du köper.
Vad är skillnaden mellan äkta och oäkta bostadsrättsförening?
Begreppen kommer från skattereglerna. Enligt 2 kap. 17 § inkomstskattelagen (1999:1229) är ett privatbostadsföretag en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag vars verksamhet till klart övervägande del består i att tillhandahålla bostäder åt de egna medlemmarna i byggnader som föreningen äger. En bostadsrättsförening som uppfyller kravet kallas i dagligt tal äkta. En förening som inte uppfyller det kallas oäkta – skattemässigt ett oäkta bostadsföretag.
Skatteverket anser i sina allmänna råd (SKV A 2008:25) att ”klart övervägande del” betyder att minst 60 procent av verksamheten ska avse bostäder åt medlemmarna. Den användningen kallas kvalificerad användning och omfattar bostadslägenheter som upplåts med bostadsrätt till medlemmar som är fysiska personer. Om medlemmen själv bor i lägenheten eller hyr ut den i andra hand spelar normalt ingen roll.
Det stora flertalet bostadsrättsföreningar i Sverige är äkta. Oäkta föreningar är ovanliga, men de finns – och som köpare måste du veta vilken sorts förening du köper in dig i. Läs också om olika typer av bostadsrätter för en bredare genomgång.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Så räknas 60-procentsgränsen
För en förening vars verksamhet består i att upplåta bostäder och lokaler i den egna fastigheten är det fastighetens taxeringsvärde som används för att räkna ut andelen. Det slog Högsta förvaltningsdomstolen fast i HFD 2021 not. 54. Skatteverket fördelar taxeringsvärdet utifrån de hyresvärden för bostäder respektive lokaler som användes vid den senaste fastighetstaxeringen. Minst 60 procent av värdet ska belöpa på den kvalificerade delen.
Till den okvalificerade delen räknas till exempel:
- lokaler som butiker, kontor och restauranger som föreningen hyr ut,
- lägenheter som föreningen hyr ut med hyresrätt, vilket är vanligt efter en ombildning där en del hyresgäster valt att bo kvar,
- bostadsrätter som innehas av juridiska personer, till exempel ett aktiebolag,
- lägenheter som en medlem som äger flera lägenheter i huset hyr ut till andra än närstående.
Räkneexempel: I en förening fördelas fastighetens hyresvärde så här:
Om två av hyreslägenheterna ombildas till bostadsrätter och den kvalificerade andelen stiger till exempelvis 62 procent blir föreningen äkta. Gränsen är skarp, så föreningar som ligger nära 60 procent kan växla status mellan olika år.
Andra krav för att föreningen ska vara äkta
- Föreningen måste äga fastigheten. En nybildad förening som ännu inte har förvärvat någon fastighet beskattas som oäkta.
- Föreningen måste äga fastigheten ensam. Äger den bara en andel kan reglerna för privatbostadsföretag inte tillämpas.
- Det måste finnas minst tre bostadslägenheter på föreningens fastighet.
Skatteregler: så skiljer sig äkta och oäkta för dig som medlem
Den stora skillnaden märks i deklarationen – både varje år och när du säljer. En bostadsrätt i en äkta förening är en privatbostadsrätt (eller näringsbostadsrätt om den inte används som bostad av dig eller närstående). En bostadsrätt i en oäkta förening beskattas i stället som en andel i en ekonomisk förening, oavsett hur du använder den.
Avgörande är föreningens status vid ingången av det år du säljer. Var föreningen inte ett privatbostadsföretag vid årets början beskattas försäljningen som försäljning av en oäkta bostadsrätt, även om föreningen blir äkta senare under året.
Exempel: skatt på vinsten
Du säljer med en vinst på 500 000 kronor efter avdrag. I en äkta förening blir skatten 110 000 kronor (22 %). I en oäkta förening blir skatten 125 000 kronor (25 %). Skillnaden är alltså 15 000 kronor – och i den oäkta föreningen kan du normalt inte skjuta upp skatten genom uppskov när du köper en ny bostad.
Exempel: bostadsförmån i en oäkta förening
I en oäkta förening räknas det som en förmån – en utdelning från föreningen – om din årsavgift är lägre än marknadshyran för en motsvarande hyreslägenhet på orten. Har du själv huvudansvaret för underhållet av lägenheten räknas hyresvärdet till 90 procent av marknadshyran (95 procent om byggnaden har ett värdeår högst tio år före inkomståret). Skatteverkets eget exempel:
Föreningen lämnar en kontrolluppgift (KU31) på förmånen, och du redovisar den på blankett K9. Kapitaltillskott som ingår i avgiften får inte räknas med när du jämför avgiften med marknadshyran. Vad som räknas som kapitaltillskott och hur det sänker skatten när du säljer förklarar vi i guiden om kapitaltillskott i bostadsrättsförening. Hyr du ut en oäkta bostadsrätt i andra hand beskattas dessutom ett eventuellt överskott med 30 procent – läs om reglerna för att hyra ut bostadsrätt.
Hur ser du om föreningen är äkta?
Det enklaste är att läsa föreningens senaste årsredovisning. I förvaltningsberättelsen anges normalt om föreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen, det vill säga en äkta bostadsrättsförening. Hittar du inte uppgiften – fråga mäklaren, styrelsen eller föreningens förvaltare.
Titta även på signaler som kan tyda på att föreningen ligger nära gränsen:
- stora hyresintäkter från lokaler i resultaträkningen, till exempel en matbutik eller kontor i bottenplan,
- ett större antal hyresrätter kvar efter en ombildning,
- att flera lägenheter ägs av företag,
- planer i styrelsen på att bygga om eller hyra ut nya lokaler, vilket kan framgå av protokoll eller stadgarna och verksamhetsbeskrivningen.
Köper du i nyproduktion bör du vara uppmärksam på att föreningen kan vara oäkta innan den har förvärvat fastigheten. Läs den ekonomiska planen och fråga när föreningen beräknas bli ett privatbostadsföretag. Mer om att köpa nytt finns i guiden om upplåtelseavgift och fördelar med nyproduktion.
Fördelar och nackdelar med en oäkta förening
En oäkta förening behöver inte vara ett dåligt köp. Stora hyresintäkter från lokaler kan ge föreningen en stabil ekonomi och hålla nere årsavgiften. Men nackdelarna är tydliga för den enskilda medlemmen:
- högre skatt på vinsten och normalt inget uppskov,
- risk för årlig skatt på bostadsförmån om avgiften är låg i förhållande till marknadshyran,
- mer administration i deklarationen,
- färre intresserade köpare, eftersom många drar sig för skattereglerna – vilket kan påverka priset och hur lång tid det tar att sälja.
Väg därför in skatteeffekterna i kalkylen när du jämför bostäder, på samma sätt som du jämför vad som ingår i avgiften och räknar ut boendekostnaden.
Checklista före köpet
- Kontrollera i årsredovisningen att föreningen är ett privatbostadsföretag (äkta).
- Se hur stor del av intäkterna som kommer från lokaler och hyresrätter.
- Fråga styrelsen eller mäklaren om föreningens status har ändrats de senaste åren.
- Vid nyproduktion: läs den ekonomiska planen och ta reda på när föreningen äger fastigheten.
- Räkna på skatten vid en framtida försäljning: 22 % i en äkta och 25 % i en oäkta förening.
- Är föreningen oäkta – jämför årsavgiften med marknadshyran för att se om du riskerar skatt på bostadsförmån.
- Gå igenom resten av köpprocessen i guiden Hur det fungerar att köpa en bostadsrätt.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Vanliga frågor om äkta och oäkta bostadsrättsförening
Vad är en oäkta bostadsrättsförening?
En förening där mindre än 60 procent av verksamheten består i att upplåta bostäder med bostadsrätt till medlemmar som är privatpersoner. Skattemässigt är den inte ett privatbostadsföretag utan ett oäkta bostadsföretag.
Vad betyder äkta bostadsrättsförening?
En äkta förening är ett privatbostadsföretag enligt 2 kap. 17 § inkomstskattelagen. Minst 60 procent av verksamheten avser bostäder åt medlemmarna, och bostadsrätterna beskattas som privatbostadsrätter.
Hur mycket skatt betalar man när man säljer en oäkta bostadsrätt?
Fem sjättedelar av vinsten beskattas med 30 procent, vilket blir 25 procent av vinsten. För en privatbostadsrätt i en äkta förening är skatten 22 procent.
Kan man få uppskov när man säljer en oäkta bostadsrätt?
Normalt inte. Uppskov med vinstskatten gäller privatbostäder, och en bostadsrätt i en oäkta förening räknas inte som privatbostadsrätt.
Vad är bostadsförmån i en oäkta förening?
Om årsavgiften är lägre än marknadshyran för en motsvarande hyreslägenhet räknas skillnaden som utdelning från föreningen. Du betalar 30 procent skatt på fem sjättedelar av förmånen och redovisar den på blankett K9.
Hur vet jag om föreningen är äkta?
Det står normalt i förvaltningsberättelsen i föreningens årsredovisning. Du kan också fråga mäklaren, styrelsen eller föreningens förvaltare.
Kan en äkta förening bli oäkta?
Ja. Om andelen lokaler, hyresrätter eller lägenheter som ägs av företag ökar så att den kvalificerade delen hamnar under 60 procent blir föreningen oäkta. Status bedöms per år, och vid en försäljning är det statusen vid årets ingång som gäller.
Källor och uppdateringsinfo
Guiden bygger på inkomstskattelagen (1999:1229) 2 kap. 17 §, Skatteverkets allmänna råd SKV A 2008:25, HFD 2021 not. 54, Skatteverkets rättsliga vägledning ”När är en bostadsrättsförening eller ett bostadsföretag ett privatbostadsföretag?”, Skatteverkets information om försäljning av bostadsrätt, beskattning av andel i oäkta bostadsföretag och årlig beskattning av oäkta bostadsrätt, samt broschyren Skatteregler för bostadsrättsföreningar och deras medlemmar (SKV 378). Uppdaterad 2026-10-22. Kontrollera alltid föreningens status i den senaste årsredovisningen.
1 svar på ”Äkta och oäkta bostadsrättsförening – skillnaden och vad den betyder för dig”