När du köper en upplåtelseavgift-belagd bostadsrätt i nyproduktion betalar du ofta mer än bara den angivna insatsen. Upplåtelseavgiften är den del av priset som föreningen tar ut utöver insatsen när lägenheten upplåts för första gången. I den här guiden reder vi ut vad upplåtelseavgiften är enligt bostadsrättslagen, hur den skiljer sig från insats och överlåtelseavgift, hur den syns i upplåtelseavtalet och den ekonomiska planen, och vad du bör kolla innan du skriver på.
Vad är en upplåtelseavgift?
En upplåtelseavgift är en särskild avgift som bostadsrättsföreningen får ta ut tillsammans med insatsen när en bostadsrätt upplåts för första gången. Det sker typiskt vid nyproduktion, vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt, eller när föreningen senare upplåter en tidigare hyresrätt eller lokal. Rätten att ta ut avgiften måste framgå av föreningens stadgar (7 kap. 14 § bostadsrättslagen).
Praktiskt fungerar upplåtelseavgiften ofta som mellanskillnaden mellan den i den ekonomiska planen fastställda insatsen och det marknadspris som byggherren eller föreningen vill ta ut. Slutpriset du betalar blir alltså insats + upplåtelseavgift. När bostadsrätten sedan säljs vidare betalar nästa köpare en köpeskilling till säljaren – inte längre någon upplåtelseavgift till föreningen.
Upplåtelseavgiften är alltså inte samma sak som den löpande årsavgiften (månadsavgiften), och den ska heller inte förväxlas med överlåtelseavgiften som vissa föreningar tar ut när en befintlig bostadsrätt byter ägare.
Insats, upplåtelseavgift och överlåtelseavgift – skillnaderna
Tre begrepp blandas ofta ihop i prospekt och prislistor. De har helt olika funktion i lagstiftningen:
Insatsen beslutas i den ekonomiska planen och får bara ändras enligt särskilda regler i 9 kap. bostadsrättslagen (stämman). Upplåtelseavgiften däremot kan styrelsen – om stadgarna tillåter – anpassa så att olika lägenheter får olika marknadspris utan att insatserna ändras. Det är därför två nästan identiska trerummare i samma hus kan ha samma insats men olika upplåtelseavgift beroende på våning, ljusinsläpp eller uteplats.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Så syns upplåtelseavgiften i avtalet och den ekonomiska planen
Vid nyproduktion tecknar du oftast först ett förhandsavtal och senare ett upplåtelseavtal med föreningen. Upplåtelseavtalet är det ursprungliga dokumentet mellan föreningen och den första bostadsrättshavaren – det ska inte förväxlas med det överlåtelseavtal som används när bostadsrätten säljs vidare.
Enligt bostadsrättslagen ska upplåtelsen ske skriftligen. I avtalet ska bland annat anges föreningens och bostadsrättshavarens namn, vilken lägenhet som upplåts, eventuell mark och andra utrymmen, insatsbeloppet, den årsavgift som gäller vid upplåtelsen och – om sådan tas ut – upplåtelseavgiften. Om tillträdet inte sker samtidigt med avtalet ska även tillträdesdatum anges.
I den ekonomiska planen och i prislistan från byggherren ska du kunna se hur priset är uppdelat. Be alltid om en tydlig uppställning: insats, upplåtelseavgift, eventuell handpenning/bokningsavgift och vad som återstår att betala vid tillträdet. Jämför också uppgifterna mot den årsredovisning eller den ekonomiska planen som bifogas, särskilt föreningens skuldsättning och beräknade årsavgifter.
När får föreningen ta ut upplåtelseavgift?
Tre krav måste vara uppfyllda:
- Stadgarna måste uttryckligen ge föreningen rätt att ta ut upplåtelseavgift (7 kap. 14 § bostadsrättslagen).
- Avgiften ska anges i upplåtelseavtalet.
- Insats och upplåtelseavgift ska i princip vara betalda innan lägenheten får tillträdas.
Vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt gäller särskilda skyddsregler: föreningen får inte ta ut upplåtelseavgift förrän tidigast en månad efter att hyresgästen erbjudits att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. Under de följande sex månaderna får avgiften högst motsvara ränta på insatsen enligt 5 § räntelagen.
Betalar du inte insats eller upplåtelseavgift i tid, och rättar dig inte inom en månad efter anmaning, får föreningen häva upplåtelseavtalet – såvida du inte redan tillträtt med styrelsens medgivande (7 kap. 16 §). Föreningen kan då kräva skadestånd, till exempel för uteblivna årsavgifter.
Räkneexempel: hur priset byggs upp
Siffrorna nedan är illustrativa, men speglar hur många nyproduktionsprojekt presenterar priset. Anta att en trerummare på 72 kvm säljs för 4 200 000 kronor totalt:
Banken utgår från totalpriset när den bedömer belåningsgrad och amorteringskrav. Kontantinsatsen på minst 15 procent räknas alltså på 4 200 000 kronor (630 000 kronor), inte bara på insatsen. Säkerställ därför att ditt lånelöfte till nyproduktion täcker hela beloppet inklusive upplåtelseavgift.
Upplåtelseavgift vid nyproduktion steg för steg
Köpet av en nyproducerad bostadsrätt följer oftast den här kedjan:
- Intresseanmälan / bokning – du lägger en bokningsavgift hos byggherren. Avtalet är ofta inte bindande på samma sätt som ett förhandsavtal.
- Förhandsavtal – bindande avtal om att få lägenheten upplåten senare. Handpenning betalas. Föreningen ska ha en ekonomisk plan och tillstånd från Bolagsverket.
- Upplåtelseavtal – själva upplåtelsen. Här specificeras insats, upplåtelseavgift och årsavgift.
- Tillträde – slutbetalning av insats och upplåtelseavgift, medlemskap beviljas, nycklar överlämnas.
Mellan förhandsavtal och upplåtelseavtal kan både pris och avgifter justeras enligt avtalets villkor – läs dem noga. Jämför också med äldre bostadsrätter: vid vidareköp betalar du köpeskilling till säljaren och eventuell överlåtelseavgift till föreningen, men ingen upplåtelseavgift. Läs mer i guiden om fördelar med nyproduktion och om nyproduktion är billigare.
Vad betyder upplåtelseavgiften för föreningens ekonomi?
Både insats och upplåtelseavgift är kapitaltillskott till föreningen. De stärker det egna kapitalet och kan användas till att finansiera bygget, minska föreningens lån eller bygga upp likviditet. En hög andel upplåtelseavgift relativt insatsen säger i sig inte att föreningen är ”dyr” eller ”billig” – det viktiga är den totala skuldsättningen per kvadratmeter, sparandet och räntekänsligheten i den ekonomiska planen och senare i årsredovisningen.
Var uppmärksam om den beräknade årsavgiften i prospektet verkar lågt satt jämfört med föreningens lån. En aggressiv kalkyl kan leda till avgiftshöjningar efter inflyttning. Titta därför alltid på boendekostnaden totalt – bolån, amortering, årsavgift och drift – inte bara på kvadratmeterpriset.
Checklista innan du skriver på
- Kontrollera att stadgarna ger rätt att ta ut upplåtelseavgift.
- Begär uppdelning: insats + upplåtelseavgift = totalpris.
- Jämför uppgifterna i förhandsavtal, upplåtelseavtal och ekonomisk plan.
- Räkna kontantinsats och bolån på totalpriset, inte bara insatsen.
- Läs villkor om prisjustering, förseningar och hävning.
- Granska föreningens skuldsättning, sparande och beräknade årsavgift.
- Bekräfta att medlemskap beviljas och att tillträdesdatum är realistiskt.
- Spara alla kvitton på bokningsavgift, handpenning och slutlikvid.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Upplåtelseavgiften ska inte förväxlas med de administrativa avgifterna vid ägarbyte – läs mer om överlåtelseavgift och pantsättningsavgift.
Vanliga frågor om upplåtelseavgift
Vad är skillnaden mellan insats och upplåtelseavgift?
Insatsen är den ursprungliga kapitalinsatsen enligt den ekonomiska planen. Upplåtelseavgiften är ett tillägg som föreningen får ta ut vid första upplåtelsen om stadgarna medger det, ofta mellanskillnaden till marknadspriset. Båda betalas till föreningen.
Betalar jag upplåtelseavgift när jag köper en begagnad bostadsrätt?
Nej. Vid vidareförsäljning betalar du köpeskilling till säljaren. Föreningen kan däremot ta ut en överlåtelseavgift för administrationen, om det står i stadgarna.
Måste upplåtelseavgiften stå i upplåtelseavtalet?
Ja. Om föreningen tar ut upplåtelseavgift ska beloppet anges i det skriftliga upplåtelseavtalet tillsammans med insats och årsavgift.
Kan föreningen häva avtalet om jag inte betalar upplåtelseavgiften?
Ja. Om du inte betalar insats eller upplåtelseavgift i tid, och inte rättar dig inom en månad efter anmaning, får föreningen häva upplåtelseavtalet – såvida du inte redan tillträtt med styrelsens medgivande.
Räknas upplåtelseavgiften in i bolånet?
Banken utgår normalt från totalpriset (insats + upplåtelseavgift) när den bedömer belåningsgrad, kontantinsats och amorteringskrav. Kontrollera alltid med din bank vad som gäller i just ditt ärende.
Får föreningen ta ut upplåtelseavgift vid ombildning?
Ja, men med tidsbegränsningar: tidigast en månad efter erbjudandet till hyresgästen, och under de första sex månaderna högst motsvarande ränta på insatsen enligt räntelagen.
Hur stor är en typisk överlåtelseavgift jämfört med upplåtelseavgift?
Överlåtelseavgiften är en administrativ avgift, ofta i storleksordningen ett par procent av prisbasbeloppet (prisbasbeloppet 2026 är 59 200 kronor). Upplåtelseavgiften kan däremot vara hundratusentals eller miljoner kronor eftersom den är en del av köpeskillingen vid nyproduktion.
Källor och uppdateringsinfo
Den här guiden bygger främst på bostadsrättslagen (1991:614) 7 kap. 14 och 16 §§, information från Bostadsrätterna om avgifter till föreningen, samt praxis kring ekonomiska planer och upplåtelseavtal vid nyproduktion. Prisbasbeloppet för 2026 är 59 200 kronor (regeringsbeslut). Uppdaterad 2026-10-18. Kontrollera alltid gällande stadgar, avtal och bankvillkor i ditt konkreta fall.
1 svar på ”Upplåtelseavgift vid köp av bostadsrätt – så fungerar det”