Stadgar för bostadsrättsförening – så läser du dem före köpet

Föreningens stadgar är bostadsrättsföreningens egen regelbok. De bestämmer bland annat vad din månadsavgift grundar sig på, vem som ansvarar för att laga ett trasigt fönster eller en läckande duschvägg, vilka avgifter föreningen får ta ut när du köper och säljer och hur du får hyra ut lägenheten. Ändå är stadgarna det dokument som flest köpare hoppar över. I den här guiden går vi igenom vad stadgar för en bostadsrättsförening måste innehålla enligt lag, vilka delar som påverkar dig mest som köpare och ägare, hur stadgarna ändras och vad du ska kontrollera innan du skriver på ett överlåtelseavtal.

Vad är stadgar i en bostadsrättsförening?

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som äger huset, och du som bostadsrättshavare är medlem med rätt att använda en viss lägenhet. Stadgarna är föreningens grundläggande regelverk. De antas av föreningsstämman, registreras hos Bolagsverket och gäller för alla medlemmar – även för dig som flyttar in långt efter att de beslutades. När du blir medlem accepterar du alltså stadgarna i den lydelse de har just då.

Stadgarna står inte över lagen. Bostadsrättslagen (1991:614) och lagen om ekonomiska föreningar sätter ramarna, och många regler i bostadsrättslagen är tvingande till skydd för bostadsrättshavaren. Där lagen uttryckligen öppnar för det får stadgarna däremot bestämma annat – till exempel hur ansvaret för underhållet ska fördelas. Därför kan två föreningar på samma gata ha helt olika regler för samma sak.

Förenklat kan man tänka sig en trappa: först lagen, sedan stadgarna, därefter stämmans och styrelsens beslut och längst ner föreningens ordningsregler eller trivselregler. En ordningsregel kan aldrig ge styrelsen större rätt än vad stadgarna och lagen tillåter.

Vad måste stå i stadgarna enligt lag?

Enligt 9 kap. 5 § bostadsrättslagen ska stadgarna innehålla uppgifter om ett antal grundläggande frågor. Tabellen visar vad lagen kräver och vad det betyder i praktiken för dig som köpare eller medlem.

Det här ska stadgarna ange	Vad det betyder för dig
Företagsnamn, säte och verksamhet	Vilken förening du blir medlem i och vad den får ägna sig åt – normalt att upplåta bostäder och lokaler med bostadsrätt.
Om upplåtelse-, överlåtelse-, pantsättnings- och andrahandsavgift kan tas ut	Föreningen får bara ta ut sådana avgifter om stadgarna anger det.
Grunderna för beräkning av årsavgift och övriga avgifter	Hur månadsavgiften fördelas mellan lägenheterna, till exempel efter insats eller andelstal, och hur övriga avgifter räknas.
Grunderna för ersättning vid överlåtelse, om den är inskränkt	Ovanligt, men finns det en sådan regel kan du inte sälja fritt till marknadspris.
Grunderna för avsättning till underhåll	Hur föreningen sparar till framtida renoveringar av huset (underhållsfond).
Antal styrelseledamöter, revisorer och suppleanter	Hur föreningen styrs och granskas.
Hur stämman kallas och vilka ärenden den ska behandla	Hur och när du får veta om stämman och vad du kan rösta om.
Räkenskapsår, vinstfördelning och fördelning vid upplösning	Formella ekonomiska regler som sällan påverkar vardagen men som måste finnas.

Utöver lagens minimikrav innehåller nästan alla stadgar bestämmelser om medlemskap, underhållsansvar, andrahandsuthyrning, förändringar i lägenheten och vad som händer om du inte betalar avgiften. Många föreningar utgår från mallar som tagits fram av branschorganisationer, men alla stadgar är föreningens egna – det är formuleringarna i just din förenings stadgar som gäller.

Sex delar av stadgarna som påverkar dig mest

1. Underhållsansvaret i lägenheten

Huvudregeln i 7 kap. 12 § bostadsrättslagen är att du som bostadsrättshavare på egen bekostnad ska hålla lägenheten i gott skick, om inte stadgarna säger något annat. Föreningen svarar däremot för gemensamma ledningar för avlopp, värme, el, vatten och ventilation som föreningen har dragit in och som tjänar fler än en lägenhet. Många stadgar har en detaljerad ansvarsfördelning eller en bilaga som anger vem som svarar för till exempel fönster, ytterdörr, balkong, golvbrunn och tätskikt i badrummet.

Det här är den del av stadgarna som oftast får ekonomiska följder. Om du har ansvaret för badrummets tätskikt och det läcker, är det du som betalar. Läs mer om vem som får byta fönster i en bostadsrätt och om yttre underhåll i en bostadsrätt.

2. Grunden för månadsavgiften

Stadgarna anger hur årsavgiften fördelas, ofta efter lägenhetens insats eller ett andelstal. Det avgör hur stor del av föreningens kostnader för lån, drift och underhåll som hamnar på just din lägenhet. Vill föreningen ändra grunderna för avgiften krävs extra stor majoritet, se avsnittet om stadgeändring nedan. I vad som ingår i avgiften för en bostadsrätt går vi igenom vad pengarna faktiskt går till.

3. Avgifter vid köp, försäljning och uthyrning

Föreningen får bara ta ut de avgifter som bostadsrättslagen tillåter och som står i stadgarna. Hur mycket som tas ut och vem som betalar – köparen eller säljaren – framgår av stadgarna. Vi förklarar de vanligaste nivåerna i guiderna om överlåtelseavgift och pantsättningsavgift och om upplåtelseavgift. Avgiften för andrahandsupplåtelse får enligt lag vara högst tio procent av prisbasbeloppet per år, vilket motsvarar högst 5 920 kronor för 2026 (prisbasbeloppet är 59 200 kronor).

4. Andrahandsuthyrning

För att hyra ut lägenheten i andra hand för självständigt brukande behöver du styrelsens samtycke. Säger styrelsen nej kan hyresnämnden ändå ge tillstånd om du har skäl för uthyrningen och föreningen saknar befogad anledning att vägra. Stadgarna kan inte ta bort den rätten, men de kan innehålla regler om ansökan och om avgift. Mer om reglerna finns i guiden Hyra ut bostadsrätt.

5. Ombyggnad och förändringar i lägenheten

Enligt 7 kap. 7 § bostadsrättslagen får du inte utan styrelsens tillstånd göra ingrepp i en bärande konstruktion, installera eller ändra ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, ändra ventilationen, påverka brandskyddet (till exempel eldstad eller rökkanal) eller göra någon annan väsentlig förändring av lägenheten. Styrelsen får bara vägra om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen, och du kan begära att hyresnämnden prövar ett nej. Stadgarna och föreningens ordningsregler beskriver ofta hur du ansöker. Läs vad man får och inte får göra om i en bostadsrätt innan du planerar en renovering.

6. Medlemskap och delat ägande

Styrelsen prövar om du kan antas som medlem. Den som köper en andel av en bostadsrätt kan enligt lagen vägras medlemskap om inte stadgarna säger annat, men regeln gäller inte när bostadsrätten efter köpet ägs av makar eller sambor. Planerar du att köpa tillsammans med en förälder, ett syskon eller en vän ska du därför kontrollera vad stadgarna säger om andelsförvärv. Läs mer i Hur fungerar bostadsrätt med delat ägande?.

Stadgar, ordningsregler och stämmobeslut – vad är skillnaden?

Stadgarna är det enda av föreningens styrdokument som måste registreras hos Bolagsverket, och de kan bara ändras av stämman enligt särskilda regler. Ordningsregler – ibland kallade trivselregler – handlar om vardagliga frågor som tvättstugan, grillning på balkongen, cyklar i trapphuset och sophantering. Du är skyldig att följa de särskilda regler som föreningen meddelar i överensstämmelse med ortens sed, och upprepade störningar kan i allvarliga fall leda till att du förlorar bostadsrätten. Läs mer om vad som gäller vid störande grannar i bostadsrätt.

På stämman har varje medlem i princip en röst. Äger ni bostadsrätten tillsammans har ni enligt bostadsrättslagen bara en röst gemensamt. Ombud får som huvudregel bara vara din make eller sambo eller en annan medlem, om inte stadgarna tillåter fler.

Så ändras stadgarna

Reglerna för stadgeändring finns i 9 kap. 23–25 §§ bostadsrättslagen. Ett beslut blir giltigt om alla röstberättigade medlemmar är ense. Det är ovanligt, så i praktiken fattas beslutet på två stämmor som följer på varandra. Kraven på majoritet beror på vad ändringen gäller:

Typ av ändring	Krav för att beslutet ska bli giltigt
Ändring i allmänhet	Beslut på två på varandra följande stämmor och minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman
Ändrade grunder för hur årsavgiften beräknas	Minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman
Inskränkt rätt till föreningens tillgångar vid upplösning	Samtliga röstande på den senare stämman
Inskränkt rätt att överlåta bostadsrätten	Samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen
Strängare villkor i stadgarna själva	Gäller utöver lagens krav

Ett beslut om ändrade stadgar ska genast anmälas för registrering hos Bolagsverket och får inte tillämpas förrän det har registrerats. Som köpare är det därför de registrerade stadgarna som gäller, även om stämman nyligen har beslutat om nya. Har föreningen pågående stadgeändringar ska det framgå av stämmoprotokollen – be mäklaren eller styrelsen om dem.

Nya regler att känna till 2026

Riksdagen har beslutat om ett nationellt bostadsrättsregister som Lantmäteriet ska föra (lag 2026:484). Enligt införandelagen ska föreningarna senast den 31 december 2027 lämna uppgifter om lägenheter, bostadsrättshavare och pantsättningar till Lantmäteriet. När registret tas i bruk ska överlåtelser och pantsättningar registreras där, och genom en ändring i bostadsrättslagen (SFS 2026:486) tas pantsättningsavgiften bort från de avgifter föreningen får ta ut. Den ändringen träder i kraft den dag regeringen bestämmer. Fram till dess får föreningen ta ut pantsättningsavgift om stadgarna anger det.

För dig som köpare innebär det att föreningar sannolikt kommer att se över sina stadgar de närmaste åren. Kontrollera därför datum för senaste registrerade lydelse och fråga om föreningen planerar ändringar.

Checklista: det här ska du kolla i stadgarna före köpet

Be mäklaren om föreningens registrerade stadgar tillsammans med den senaste årsredovisningen och gärna underhållsplanen. Gå sedan igenom följande punkter:

1. Underhållsansvaret – vem svarar för badrum, fönster, ytterdörr, balkong och vitvaror? Finns en tydlig ansvarsfördelning?
2. Avgiftsgrunden – fördelas årsavgiften efter insats eller andelstal, och verkar fördelningen rimlig för lägenhetens storlek?
3. Avgifter vid köpet – tar föreningen ut överlåtelse- och pantsättningsavgift, och vem betalar enligt stadgarna?
4. Andrahandsuthyrning – vilka villkor och avgifter gäller om du behöver hyra ut i framtiden?
5. Medlemskap – finns regler om andelsförvärv, juridiska personer eller andra villkor som påverkar just ditt köp?
6. Ombyggnad – vad krävs för att få göra om kök eller badrum?
7. Registreringsdatum – när registrerades nuvarande stadgar, och pågår någon stadgeändring?

Stadgarna i kombination med årsredovisningen ger en bra bild av hur föreningen fungerar. Hela köpprocessen beskriver vi i Hur det fungerar att köpa en bostadsrätt, och fler artiklar om livet som ägare hittar du under Äga bostadsrätt.

Vanliga frågor om stadgar i bostadsrättsförening

Var hittar jag föreningens stadgar?

Fråga mäklaren, styrelsen eller föreningens förvaltare. Många föreningar publicerar stadgarna på sin webbplats. Du kan också beställa de registrerade stadgarna från Bolagsverket.

Kan en förening ha vilka regler som helst i stadgarna?

Nej. Stadgarna måste hålla sig inom bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar. Där lagen är tvingande gäller lagen även om stadgarna säger något annat.

Hur många stämmor krävs för att ändra stadgarna?

Om inte alla röstberättigade är ense krävs beslut på två stämmor som följer på varandra. På den senare stämman måste minst två tredjedelar av de röstande säga ja, och för ändrade grunder för årsavgiften krävs minst tre fjärdedelar.

Gäller nya stadgar direkt efter stämman?

Nej. Ändringen ska anmälas till Bolagsverket och får inte tillämpas förrän den har registrerats.

Vem ansvarar för badrummet i en bostadsrätt?

Huvudregeln är att bostadsrättshavaren ansvarar för lägenhetens inre, men stadgarna kan fördela ansvaret annorlunda. Gemensamma ledningar som tjänar fler än en lägenhet är föreningens ansvar.

Får styrelsen neka mig att hyra ut lägenheten?

Styrelsen måste ge samtycke till en andrahandsupplåtelse. Om styrelsen säger nej kan hyresnämnden ge tillstånd om du har skäl för uthyrningen och föreningen saknar befogad anledning att vägra.

Vad är skillnaden mellan stadgar och ordningsregler?

Stadgarna är föreningens registrerade grundregler och ändras av stämman. Ordningsregler gäller vardagliga frågor som tvättstuga och trapphus och beslutas oftast av styrelsen inom ramen för stadgarna.

Källor och uppdateringsinfo

Guiden bygger på bostadsrättslagen (1991:614), särskilt 7 kap. om bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter och 9 kap. 5 och 23–25 §§ om stadgarnas innehåll och ändring, lagen (2026:484) om bostadsrättsregister med införandelag (2026:485), ändringslagen SFS 2026:486, förordningen (2025:872) om prisbasbelopp för 2026 samt Bolagsverkets information om registrering av stadgar. Uppdaterad 2026-10-20. Din förenings registrerade stadgar gäller före generella beskrivningar.