Värdeintyg – bara för hus utan taxeringsvärde, aldrig bostadsrätt

Ett värdeintyg är ett intyg från en sakkunnig om vilket taxeringsvärde ett hus eller en annan fastighet uppskattas ha. Det behövs bara när fastigheten (eller tomträtten) saknar ett användbart taxeringsvärde för året före överlåtelsen – och Lantmäteriet använder det för att räkna ut stämpelskatten när köparen söker lagfart.

En bostadsrätt behöver aldrig något värdeintyg – och kan inte ens få ett. Bostadsrätten är ingen fastighet utan en andel i en förening, och när du köper en bostadsrätt söker du ingen lagfart och betalar ingen stämpelskatt. Det är där värdeintyget hör hemma. Om banken vill veta vad din lägenhet är värd är det i stället en skriftlig värdering du behöver – ett helt annat dokument.

Den här guiden är för dig som äger en bostadsrätt och funderar på om du behöver ett värdeintyg, eller som ska köpa ett hus – kanske ett nybygge eller en avstyckad tomt – där frågan faktiskt kan dyka upp.

Värdeintyg – bostadsrätt eller hus?

	Bostadsrätt	Hus/fastighet (äganderätt)
Vad du äger	En andel i en bostadsrättsförening (lös egendom)	Fastigheten (fast egendom)
Lagfart	Nej – du förs in i föreningens lägenhetsförteckning	Ja – söks hos Lantmäteriet
Stämpelskatt	Nej	Ja, 1,5 % för privatpersoner
Värdeintyg	Aldrig	Bara om taxeringsvärde för året före saknas
Värdering för banken	Skriftlig värdering	Skriftlig värdering

Läs mer om varför en bostadsrätt räknas som lös egendom i är en bostadsrätt lös eller fast egendom?.

Vad är ett värdeintyg?

Enligt Lantmäteriet är ett värdeintyg en handling som visar en fastighets uppskattade taxeringsvärde. Värdet ska beräknas enligt 5 kap. fastighetstaxeringslagen, alltså på samma sätt som Skatteverket räknar fram ett taxeringsvärde – inte som ett marknadsvärde. Intyget ska utfärdas av en sakkunnig, till exempel en auktoriserad eller behörig fastighetsvärderare eller en fastighetsmäklare som gör värderingsutlåtanden.

Köparen och säljaren kan inte själva ange värdet, eftersom de har ett partsintresse. Undantag gäller när staten, en region eller en kommun (inte kommunala bolag) är säljare.

Varför finns värdeintyget? Stämpelskatten

Den som köper en fastighet betalar stämpelskatt när lagfarten beviljas. Enligt 9 § stämpelskattelagen jämförs köpeskillingen med taxeringsvärdet för året närmast före det år då lagfarten beviljas, och skatten tas ut på det högsta av de två beloppen. För privatpersoner är skatten 15 kronor per fullt tusental kronor, alltså 1,5 %.

Saknas taxeringsvärde för det året finns inget att jämföra med. Då bedömer Lantmäteriet värdet med ledning av ett intyg från en sakkunnig – värdeintyget. Ett taxeringsvärde som fastigheten fått under innevarande år godtas inte, och inte heller Skatteverkets taxeringsbevis för innevarande år.

När behövs ett värdeintyg?

Värdeintyg skickas in vid ansökan om lagfart vid köp och vid gåva mot ersättning (till exempel när mottagaren tar över lån) om fastigheten:

• är nybildad och helt saknar taxeringsvärde, eller bara har ett för innevarande år – vanligt för nybyggda hus och nya tomter före första taxeringen
• har ändrat storlek genom en lantmäteriförrättning, till exempel avstyckning eller fastighetsreglering – det gamla taxeringsvärdet är då inte längre aktuellt
• är samtaxerad med en eller flera fastigheter som inte ingår i köpet och därför saknar eget taxeringsvärde
• är skattefri enligt fastighetstaxeringslagen och därför saknar taxeringsvärde (vissa typkoder, till exempel skol- och vårdbyggnader)

Har huset ett vanligt taxeringsvärde för året före, behövs inget värdeintyg – Lantmäteriet hämtar då värdet själv. Det gäller de allra flesta villaköp.

Situation	Behövs värdeintyg?
Du köper eller säljer en bostadsrätt	Nej, aldrig
Du köper en villa med taxeringsvärde för året före	Nej
Du köper ett nybyggt hus som ännu inte taxerats	Ja
Du köper en avstyckad tomt eller en fastighet som ändrats genom fastighetsreglering	Ja
Du köper en del av en samtaxerad fastighet	Ja
Du får ett hus i gåva utan ersättning	Nej – ingen stämpelskatt
Du får ett hus i gåva mot ersättning, och det saknar taxeringsvärde	Ja
Banken vill ha ett värde på din bostad	Nej – det är en skriftlig värdering

Vad ska ett värdeintyg innehålla?

Lantmäteriet kräver att värdeintyget innehåller:

• fastighetsbeteckning
• värderingstidpunkten, knuten till förvärvet – huvudregeln är att den inte får skilja mer än en månad från dagen då köpehandlingen skrevs under
• fastighetens uppskattade taxeringsvärde, beräknat enligt 5 kap. fastighetstaxeringslagen (alternativt ett intygande om att det inte överstiger köpeskillingen)
• underskrift av den som utfärdar intyget

Så beställer du ett värdeintyg

1. Kontrollera först om fastigheten har ett taxeringsvärde för året före – står det i köpekontraktet eller kan mäklaren svara
2. Anlita en sakkunnig – en auktoriserad eller behörig fastighetsvärderare eller en fastighetsmäklare som gör värderingsutlåtanden
3. Se till att värderingstidpunkten stämmer med dagen för köpet
4. Skicka med intyget när du söker lagfart. Har du glömt kan du komplettera ärendet via Lantmäteriets e-tjänst, mejl eller post

Det är köparen – den som söker lagfart – som ansvarar för att värdeintyget kommer in till Lantmäteriet. Saknas det kan lagfartsärendet bli liggande.

Värdeintyg är inte samma sak som en skriftlig värdering

Många blandar ihop orden. Värdeintyget handlar om ett uppskattat taxeringsvärde och är till för Lantmäteriets stämpelskatteberäkning. En skriftlig värdering (kallas ibland värderingsintyg) anger bostadens marknadsvärde och används av banken, till exempel när du lägger om lån, vill sänka amorteringen eller vid arv och bodelning. Det är den du behöver som bostadsrättsägare – läs mer i vår guide om skriftlig värdering av bostadsrätt och om amorteringskravet.

	Värdeintyg	Skriftlig värdering
Gäller	Fastighet/tomträtt utan taxeringsvärde	Bostadsrätt och hus
Anger	Uppskattat taxeringsvärde	Marknadsvärde
Mottagare	Lantmäteriet	Bank, dödsbo, Skatteverket m.fl.
Syfte	Beräkna stämpelskatt vid lagfart	Belåning, amortering, arv, bodelning

Säljer du bostadsrätten för att köpa hus?

Då är det i husaffären frågan om värdeintyg kan komma upp – aldrig i lägenhetsförsäljningen. Köper du ett nybyggt hus från en byggare eller en nyligen avstyckad tomt, fråga säljaren eller mäklaren tidigt om det finns taxeringsvärde för året före. Som husägare får du dessutom nya kostnader som du inte haft i bostadsrätten: lagfart, stämpelskatt och ofta pantbrev. Fundera också på ordningen – köpa eller sälja först.

Vanliga frågor

Behöver jag ett värdeintyg för min bostadsrätt?

Nej. En bostadsrätt har ingen lagfart och ingen stämpelskatt, och därför finns inget värdeintyg för bostadsrätter. Om banken vill ha ett värde på lägenheten är det en skriftlig värdering du ska beställa.

Vad är ett värdeintyg?

Ett intyg från en sakkunnig om vilket taxeringsvärde en fastighet eller tomträtt uppskattas ha. Lantmäteriet använder det för att beräkna stämpelskatt vid lagfart när fastigheten saknar taxeringsvärde för året före.

När behövs ett värdeintyg vid husköp?

När fastigheten saknar taxeringsvärde för året före överlåtelsen, till exempel om den är nybildad, har ändrats genom avstyckning eller fastighetsreglering eller är samtaxerad med fastigheter som inte ingår i köpet.

Vem får utfärda ett värdeintyg?

En sakkunnig, till exempel en auktoriserad eller behörig fastighetsvärderare eller en fastighetsmäklare som gör värderingsutlåtanden. Köpare och säljare får inte själva ange värdet.

Godtas ett taxeringsvärde från i år?

Nej. Stämpelskatten beräknas mot taxeringsvärdet för året före det år lagfarten beviljas. Ett taxeringsvärde för innevarande år kan inte användas, så då behövs ett värdeintyg.

Vad är skillnaden mellan värdeintyg och skriftlig värdering?

Värdeintyget anger ett uppskattat taxeringsvärde och går till Lantmäteriet. Den skriftliga värderingen anger marknadsvärdet och används av banken eller vid arv och bodelning.

Källor: Lantmäteriet (ansökan om lagfart vid köp och gåva, informationsblad om värdeintyg), stämpelskattelagen (1984:404) 8–9 §§.