Har du sålt din lägenhet ska du deklarera försäljningen av bostadsrätten på blankett K6 i deklarationen året efter försäljningen. Det är där du räknar fram vinst eller förlust, drar av försäljningsutgifter och förbättringar, tar hänsyn till föreningens inre reparationsfond och eventuella kapitaltillskott – och väljer om du vill begära uppskov med skatten. Den här guiden går igenom K6 rad för rad, med räkneexempel, tidsfrister och de vanligaste misstagen.
Vem måste deklarera försäljningen av en bostadsrätt?
Alla som har sålt en bostadsrätt som privatbostad ska redovisa försäljningen – även om det blev förlust och även om du tänker begära uppskov. Avgörande för vilket år du deklarerar är datumet då det bindande överlåtelseavtalet (köpekontraktet) skrevs, inte tillträdesdagen. Skrev du på överlåtelseavtalet i december 2026 men flyttade ut i februari 2027 deklarerar du alltså försäljningen i deklarationen 2027, som avser inkomståret 2026.
Äger ni bostadsrätten tillsammans redovisar var och en sin andel på en egen K6, med sin del av priser, utgifter och fondbelopp. Har du sålt till ett av dina barn eller någon annan närstående gäller särskilda regler om priset ligger under marknadsvärdet – läs mer i guiden om att sälja bostadsrätt till barn.
- Blankett: K6 för bostadsrätt som privatbostad (K5 gäller småhus och ägarlägenheter).
- När: i deklarationen året efter att överlåtelseavtalet skrevs.
- Underlag från föreningen: kontrolluppgift KU55 med bland annat inre fond och kapitaltillskott, som föreningen ska lämna till Skatteverket senast den 31 januari.
- Skatt på vinst: 22 procent av vinsten. Förlust: 50 procent får dras av mot inkomst av kapital.
- ✓Jämför mäklarna & deras offerter
- ✓Förfrågan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Använd offerterna vid förhandling om arvodet
- ✓Läs omdömen om mäklarna från tidigare kunder
Så räknar du vinsten på K6
Skatteverket utgår från en enkel grundformel, men det är detaljerna som avgör hur mycket du betalar. Vinsten (eller förlusten) räknas så här:
Försäljningspris − försäljningsutgifter − inre fond vid försäljningen − (inköpspris − inre fond vid köpet) − förbättringsutgifter − kapitaltillskott = vinst eller förlust
Inkomstskatten blir sedan 22 procent av vinsten. Det beror på att 22/30 av vinsten tas upp i inkomstslaget kapital, där skatten är 30 procent. En vinst på 400 000 kronor ger alltså 88 000 kronor i skatt.
Räkneexempel: lägenhet köpt 2018 och såld 2026
Utan förbättringsutgifterna och kapitaltillskottet hade vinsten varit 776 000 kronor och skatten 170 720 kronor. Att spara kvitton lönar sig alltså – i exemplet med drygt 36 000 kronor.
Inre reparationsfond – därför påverkar den vinsten
Den inre reparationsfonden är pengar som tillhör lägenheten men förvaltas av föreningen. Den del av köpeskillingen som motsvarar fonden räknas inte som en del av vinsten. Därför minskar du försäljningspriset med fonden vid försäljningen och inköpspriset med fonden vid köpet. Har fonden vuxit under din ägartid blir vinsten något lägre; har du tagit ut pengar ur fonden för att renovera blir effekten den omvända.
Viktigt: renoveringar som du har betalat med pengar ur inre fonden får du inte dra av som förbättringsutgifter. Det vore att räkna samma kronor två gånger. Kontrollera därför fondsaldot i KU55 och jämför med dina kvitton.
Förbättringsutgifter – vad får du dra av?
Förbättringsutgifter är det som oftast sänker skatten mest, men reglerna skiljer på två sorters arbeten:
Du drar av den del av kostnaden du själv betalat. Har du fått rotavdrag drar du bara av det du betalade efter avdraget. Eget arbete räknas inte, men material gör det. Spara fakturor, betalningsbevis och gärna före- och efterbilder – Skatteverket kan begära underlag i efterhand.
Kapitaltillskott och andra föreningsavgifter
Har föreningen tagit ut extra insatser för att till exempel amortera på föreningens lån, får du dra av beloppet som ett kapitaltillskott. Uppgiften ska finnas med i KU55. Vanliga månadsavgifter är däremot inte avdragsgilla. Betalar du som säljare föreningens överlåtelseavgift räknas den som en försäljningsutgift, och den överlåtelseavgift du betalade när du köpte räknas in i inköpspriset.
Uppskov med skatten när du köper en ny bostad
Köper du en ny permanentbostad – ersättningsbostad – kan du begära uppskov med hela eller delar av vinsten. Då skjuter du upp skatten tills du säljer ersättningsbostaden. Sedan 2021 tas ingen schablonintäkt ut på uppskovsbeloppet, så uppskov är i dag räntefritt.
Exempel: säljer du 2026 och begär preliminärt uppskov måste ersättningsbostaden vara köpt senast 31 december 2027 och du måste ha flyttat in senast 2 maj 2028. I deklarationen 2028 lämnar du då en blankett K2 där du antingen gör uppskovet slutligt eller tar upp vinsten till beskattning.
Uppskovet följer med till ersättningsbostaden. När du en dag säljer den ska det gamla uppskovsbeloppet återföras – för en bostadsrätt i avsnitt B på K6 och för ett småhus på K5. Det går också att återföra hela eller delar av ett uppskov frivilligt ett senare år.
Förlust vid försäljning av bostadsrätt
Gick bostadsrätten med förlust får du dra av 50 procent av förlusten mot andra kapitalinkomster. Blir det underskott i inkomstslaget kapital får du skattereduktion som minskar skatten på lön eller pension. En förlust på 200 000 kronor ger alltså ett avdrag på 100 000 kronor, vilket i regel motsvarar ungefär 30 000 kronor i lägre skatt. Förlusten ska deklareras samma år som försäljningen – den kan inte sparas till senare.
Steg för steg: så deklarerar du försäljningen
- Samla underlagen: överlåtelseavtal från köpet och försäljningen, kvitton på försäljningsutgifter och förbättringar samt föreningens kontrolluppgift.
- Förbered i e-tjänsten: Skatteverkets e-tjänst ”Förbered uppgifter om din sålda bostad” går att använda redan under försäljningsåret. Uppgifter från KU55 är ofta förifyllda.
- Kontrollera förifyllda belopp: stäm av inre fond och kapitaltillskott mot föreningens papper. Fel hos föreningen blir annars fel i din skatt.
- Fyll i förbättringsutgifter per år: särskilt viktigt för förbättrande reparationer som bara räknas för de senaste fem åren plus försäljningsåret.
- Välj uppskov eller inte: ange önskat uppskovsbelopp, eller låt vinsten beskattas direkt.
- Skicka in deklarationen: deklarationen 2027 ska vara inlämnad senast den 3 maj 2027, eftersom 2 maj är en söndag.
Undvik kvarskatt och kostnadsränta
En stor vinst ger ofta kvarskatt. Kostnadsränta börjar räknas redan från februari året efter försäljningen, så det kan löna sig att betala in i förväg till ditt skattekonto (bankgiro 5050-1055 med ditt personliga OCR-nummer).
Säljer du och flyttar till en hyresrätt eller inte tänker köpa nytt är det extra viktigt att planera för skatten, eftersom hela vinsten då beskattas direkt. Ska du sälja på egen hand? Läs guiden om att sälja bostadsrätt utan mäklare – där finns även en checklista för vilka papper du behöver spara inför deklarationen.
Vanliga misstag i K6
- Deklarera på fel år – det är datumet för överlåtelseavtalet som gäller, inte tillträdet.
- Glömma att minska inköpspriset med inre fonden vid köpet.
- Dra av renoveringar som betalats ur inre fonden.
- Ta med förbättrande reparationer som är äldre än fem år före försäljningsåret.
- Räkna in vanligt underhåll, som målning och tapetsering.
- Missa att återföra ett gammalt uppskov från en tidigare bostad.
- Lämna preliminärt uppskov och sedan glömma blankett K2 året efter.
Är du osäker på marknadsvärdet, till exempel vid en försäljning inom familjen, kan en skriftlig värdering av bostadsrätten vara ett bra underlag om Skatteverket ställer frågor om priset.
- ✓Jämför mäklarna & deras offerter
- ✓Förfrågan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Använd offerterna vid förhandling om arvodet
- ✓Läs omdömen om mäklarna från tidigare kunder
Vanliga frågor om att deklarera försäljning av bostadsrätt
Vilket år ska jag deklarera försäljningen av min bostadsrätt?
Du deklarerar året efter det år då överlåtelseavtalet skrevs. Tillträdesdagen spelar ingen roll för vilket år försäljningen ska redovisas.
Hur mycket skatt betalar man på vinst vid försäljning av bostadsrätt?
Skatten är 22 procent av vinsten. Det beror på att 22/30 av vinsten beskattas med 30 procent i inkomstslaget kapital.
Var hittar jag uppgifterna om inre fond och kapitaltillskott?
Föreningen lämnar kontrolluppgiften KU55 till Skatteverket senast den 31 januari året efter försäljningen. Uppgifterna är ofta förifyllda i e-tjänsten, men kontrollera dem mot föreningens papper.
Vilka renoveringar får jag dra av?
Ny-, till- och ombyggnad får dras av oavsett när de gjordes. Förbättrande reparationer och underhåll får dras av för försäljningsåret och de fem föregående åren, om de uppgår till minst 5 000 kronor per år. Vanligt underhåll som målning är inte avdragsgillt.
Kan jag få uppskov med skatten?
Ja, om du köper en ersättningsbostad inom tidsfristerna, har bott i den sålda bostaden minst ett år av de senaste tre och vinsten är minst 50 000 kronor. Uppskovet är högst 3 000 000 kronor för en hel bostad och är i dag räntefritt.
Måste jag deklarera om jag gjorde förlust?
Ja. En förlust ska redovisas på K6 samma år, och 50 procent av förlusten får dras av mot inkomst av kapital.
Källor: Skatteverket (K6, KU55, uppskov och betalning av kvarskatt), inkomstskattelagen 44–47 kap. Uppgifterna gäller inkomstår 2026.