Många föräldrar vill hjälpa sina barn in på bostadsmarknaden genom att låta dem ta över en bostadsrätt – kanske familjens gamla lägenhet eller en övernattningslägenhet. Att sälja en bostadsrätt till sitt barn är fullt möjligt, men skattereglerna, föreningens medlemsprövning och arvsrätten gör att det lönar sig att planera. I den här guiden går vi igenom hur priset påverkar skatten, vad ett blandat fång är, hur föreningen prövar ditt barn och vad du ska tänka på när syskon finns med i bilden.
Tre sätt att låta barnet ta över bostadsrätten
Oavsett vilket upplägg du väljer ska överlåtelsen göras skriftligt med ett överlåtelseavtal (vid köp) eller ett gåvobrev (vid gåva), och ditt barn måste godkännas som medlem i föreningen.
- ✓Jämför mäklarna & deras offerter
- ✓Förfrågan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Använd offerterna vid förhandling om arvodet
- ✓Läs omdömen om mäklarna från tidigare kunder
Sälja till underpris – delningsprincipen för bostadsrätter
Säljer du till ett pris under marknadsvärdet till ett barn utgår Skatteverket från att det finns en gåvoavsikt. Det kallas blandat fång: en del av lägenheten anses såld och resten bortgiven. För bostadsrätter används den så kallade delningsprincipen (RÅ 1988 ref. 22 och RÅ 2009 not. 48). Det skiljer sig från villor och andra fastigheter, där den så kallade huvudsaklighetsprincipen och taxeringsvärdet avgör.
Delningsprincipen innebär att överlåtelsen delas upp i proportion till hur stor del av marknadsvärdet som betalas. Betalar barnet 60 procent av marknadsvärdet anses 60 procent av lägenheten såld och 40 procent given i gåva. Du får då bara dra av 60 procent av ditt omkostnadsbelopp (inköpspris, förbättringsutgifter och eventuella kapitaltillskott) när du beräknar vinsten.
Räkneexempel
Hade barnet i stället betalat exakt ditt inköpspris, 1 200 000 kr (40 procent av marknadsvärdet), hade du fått dra av 40 procent av omkostnadsbeloppet, 480 000 kr, och vinsten hade blivit 720 000 kr. Att sätta priset till det du själv betalade ger alltså inte en skattefri försäljning för en bostadsrätt. Vill du helt undvika vinstskatt är en ren gåva det enda sättet – men då tar barnet över ditt låga inköpspris och får betala mer skatt när hen säljer. Kom ihåg att du kan behöva ta upp inre reparationsfond och kapitaltillskott i beräkningen.
Det är viktigt att kunna visa marknadsvärdet. Be gärna en mäklare om en skriftlig värdering eller spara slutpriser för jämförbara lägenheter i föreningen. Läs mer om att värdera en bostadsrätt.
Vad händer med barnets skatt längre fram?
För den del barnet har köpt blir anskaffningsutgiften det pris hen betalade. För den del som är en gåva tar barnet över ditt omkostnadsbelopp enligt kontinuitetsprincipen. När barnet säljer lägenheten i framtiden räknas vinsten därför utifrån en kombination av sitt eget köp och ditt ursprungliga inköpspris. Spara alla kvitton, avtal och värderingar – de kan behövas i 20–30 år.
Medlemsprövning och föräldraköp
Ditt barn måste antas som medlem i föreningen precis som vilken köpare som helst. Styrelsen tittar på om barnet kan betala avgiften och om hen ska bo i lägenheten. Ett barn som studerar och saknar inkomst kan nekas om ingen borgen eller annan säkerhet finns. Läs mer om medlemsprövning.
Ett alternativ är föräldraköp, där föräldern äger lägenheten helt eller delvis och barnet bor där. Föreningen är inte skyldig att godta det, och många föreningars stadgar begränsar det. Delat ägande, där förälder och barn äger var sin andel, är vanligare – läs mer om bostadsrätt med delat ägande.
Lån, bolånetak och barnets kontantinsats
Sedan den 1 april 2026 är bolånetaket 90 procent, vilket innebär att barnet behöver minst 10 procent i kontantinsats. Banken utgår normalt från köpeskillingen. Säljer du till underpris kan en del banker godta en värdering som visar ett högre marknadsvärde, så att gåvodelen fungerar som kontantinsats – fråga banken innan ni bestämmer priset. Barnet måste också klara bankens kvarkalkyl och amorteringskraven. Läs om att köpa bostadsrätt utan egen kontantinsats.
Syskon och arv – undvik orättvisor
En gåva till ett barn räknas enligt 6 kap. 1 § ärvdabalken som förskott på arv, om du inte skriver något annat. Det gäller även gåvodelen vid en försäljning under marknadspris. När du avlider avräknas förskottet från barnets arvslott så att syskonen kompenseras. Vill du att gåvan inte ska avräknas måste det framgå, till exempel i gåvobrevet eller i ett testamente – tänk dock på att stora gåvor under vissa förutsättningar kan jämkas för att skydda syskonens laglott (7 kap. 4 § ärvdabalken).
- Dokumentera marknadsvärdet och priset.
- Skriv ned om gåvodelen ska vara förskott på arv eller inte.
- Överväg villkor om att lägenheten ska vara barnets enskilda egendom – det skyddar vid en framtida separation.
- Prata med alla barn i familjen i förväg.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Vanliga frågor om att sälja bostadsrätt till sitt barn
Får jag sälja min bostadsrätt billigt till mitt barn?
Ja. Men en försäljning under marknadsvärdet blir ett blandat fång: en del räknas som försäljning och resten som gåva enligt delningsprincipen.
Blir det skattefritt om barnet betalar mitt inköpspris?
Nej, inte för en bostadsrätt. Du får bara dra av den del av omkostnadsbeloppet som motsvarar den sålda andelen, så det kan ändå uppstå en skattepliktig vinst.
Måste jag betala stämpelskatt?
Nej. Bostadsrätter är lös egendom och det utgår ingen stämpelskatt eller lagfart vid överlåtelse.
Måste föreningen godkänna mitt barn?
Ja. Barnet måste antas som medlem i bostadsrättsföreningen. Föreningen prövar bland annat om barnet kan betala avgiften.
Räknas underpriset som förskott på arv?
Gåvodelen räknas som förskott på arv enligt ärvdabalken om du inte har bestämt något annat. Skriv ned vad som gäller.
Behöver mitt barn kontantinsats?
Ja, minst 10 procent sedan den 1 april 2026. Vissa banker kan räkna gåvodelen som kontantinsats om marknadsvärdet styrks med en värdering.
1 svar på ”Sälja bostadsrätt till barn – skatt, pris och regler”