Sälja bostadsrätt privat utan mäklare – så gör du

Har du redan hittat en köpare – en granne, en kollega eller någon i familjen – kan det kännas onödigt att ta in en mäklare. Det är helt lagligt att sälja en bostadsrätt privat utan mäklare, men då är det du själv som ansvarar för allt mäklaren annars gör: att avtalet blir giltigt, att föreningen godkänner köparen, att pantsättningar löses och att pengarna kommer rätt. Här går vi igenom hela processen steg för steg, vilka dokument du behöver och vilka risker du ska se upp med.

Får man sälja en bostadsrätt utan mäklare?

Ja. Det finns inget krav på att en bostadsrätt ska säljas via mäklare. Fastighetsmäklarlagen gäller bara den som förmedlar bostäder yrkesmässigt, inte dig som säljer din egen lägenhet. Det innebär att du inte har någon mäklare som ser till att handlingarna blir rätt, men också att köparen saknar den opartiska mellanhand som mäklaren normalt är.

Privat försäljning passar bäst när du och köparen redan är överens om priset och litar på varandra. Om du behöver nå ut till många spekulanter och få till en budgivning är mäklaren oftast värd sin kostnad. Ett mellanting är ett skrivuppdrag hos mäklare, där mäklaren bara sköter kontrakt och tillträde.

Så säljer du bostadsrätten privat – steg för steg

1. Bestäm priset. Jämför slutpriser på liknande lägenheter i området eller beställ en värdering. Läs mer om att värdera bostadsrätten.
2. Ta fram underlag till köparen. Föreningens senaste årsredovisning, stadgar, månadsavgift, andelstal, uppgift om planerade avgiftshöjningar och stambyte samt energideklaration för huset.
3. Kontrollera pantsättningar. Begär ett utdrag ur föreningens lägenhetsförteckning (eller pantsättningsregister) som visar vilka banker som har pant i lägenheten.
4. Skriv överlåtelseavtalet. Det måste vara skriftligt och undertecknat av både dig och köparen.
5. Köparen ansöker om medlemskap. Föreningens styrelse prövar köparen enligt stadgarna och bostadsrättslagen.
6. Handpenning. Bestäm i avtalet hur och när handpenningen betalas och var den ska förvaras.
7. Tillträde. Köparen betalar resten av köpeskillingen, din bank löser lånet och pantsättningen avregistreras, och du lämnar över nycklarna.
8. Anmäl till föreningen och deklarera. Föreningen för in den nya ägaren i lägenhetsförteckningen. Du redovisar vinst eller förlust i deklarationen året efter försäljningen.

Överlåtelseavtalet – formkraven du inte får missa

Enligt 6 kap. 4 § bostadsrättslagen (1991:614) ska ett avtal om köp av bostadsrätt upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. Avtalet ska ange vilken lägenhet det gäller och priset. Saknas något av detta är överlåtelsen ogiltig. Ett muntligt löfte eller ett sms om att köparen ska få lägenheten binder alltså ingen.

Lika viktigt är att hela köpeskillingen står i avtalet. En så kallad sidoöverenskommelse om att köparen ska betala ytterligare pengar vid sidan av avtalet, till exempel för möbler som egentligen är en del av priset, är inte giltig enligt samma paragraf. Vill du sälja inventarier separat ska det framgå tydligt och vara en verklig, separat affär. Vi har en egen guide om hur du skriver ett överlåtelseavtal.

Punkt i avtalet	Varför den behövs
Parter, personnummer och lägenhetsnummer	Krav enligt bostadsrättslagen – lägenheten måste kunna identifieras
Köpeskilling och handpenning	Priset måste anges; hela priset ska stå i avtalet
Tillträdesdag	Avgör när risken och ansvaret går över till köparen
Villkor om medlemskap	Köpet bör gå åter om föreningen inte godkänner köparen
Lånevillkor (om köparen vill)	Ger köparen rätt att häva om banken säger nej
Skick, besiktning och friskrivning	Klargör vad köparen har undersökt och vad du ansvarar för
Vad som ingår (vitvaror, förråd, p-plats)	Undviker tvist om tillbehör och inventarier
Fördelning av avgifter	Vem betalar överlåtelse- och pantsättningsavgift

Föreningens godkännande och medlemsprövning

Köparen blir inte bostadsrättshavare förrän hen har antagits som medlem i föreningen. Styrelsen får vägra medlemskap bara på de grunder som anges i lagen och stadgarna, till exempel om köparen inte bedöms kunna betala avgiften eller inte ska bo i lägenheten. Läs mer om medlemsprövning vid bostadsrätt.

Om köparen nekas medlemskap är överlåtelsen ogiltig enligt 6 kap. 5 § bostadsrättslagen. Därför ska handpenningen i så fall betalas tillbaka. Skicka in medlemsansökan i god tid före tillträdet – många föreningar har styrelsemöte en gång i månaden. Föreningen får ta ut en överlåtelseavgift på högst 2,5 procent av prisbasbeloppet om stadgarna medger det; läs mer om överlåtelseavgiften.

Pantsättning, lån och pengarna på tillträdesdagen

Har du bolån är lägenheten pantsatt till banken. Pantsättningen är registrerad hos föreningen, och den måste lösas innan köparen kan ta över lägenheten fri från dina lån. Utan mäklare är det du som samordnar detta:

• Kontakta din bank i god tid och berätta att du ska sälja. Banken ger dig en lösenuppgift inför tillträdesdagen.
• Köparens bank betalar ofta direkt till din bank så att lånet löses, och resten sätts in på ditt konto.
• Din bank avregistrerar sin pant hos föreningen. Köparens bank registrerar sin nya pantsättning. Läs mer om pantsättning av bostadsrätt.
• Lämna inte över nycklarna förrän hela köpeskillingen har kommit in.

Handpenningen brukar vara 10 procent av priset. Utan mäklare finns inget klientmedelskonto, så om du tar emot handpenningen direkt bör ni avtala att du inte får förbruka den förrän medlemskapet är beviljat. Ett tryggare alternativ är att låta en advokat eller mäklare (skrivuppdrag) förvalta den. Tänk också på att köparens bank behöver kunna kontrollera pengarnas ursprung enligt penningtvättsreglerna.

Ditt ansvar som säljare

En bostadsrätt är lös egendom, och därför gäller köplagen när du säljer den privat. Köparen har en undersökningsplikt och kan inte klaga på fel som hen borde ha upptäckt vid en normal undersökning. Du kan däremot bli ansvarig för fel som köparen inte kunnat upptäcka, och du får aldrig lämna felaktiga uppgifter eller tiga om fel du känner till. Köparen måste reklamera inom skälig tid och som huvudregel senast två år efter att lägenheten lämnades över.

Tips för att minska risken:

• Berätta skriftligt om kända fel, till exempel fuktskador i badrummet eller renoveringar som gjorts utan föreningens tillstånd.
• Låt köparen gå igenom lägenheten noga, gärna med en besiktningsman.
• Skriv in en friskrivning för fel i avtalet – men tänk på att den inte skyddar dig om du har förtigit något du kände till.
• Läs mer om vad som gäller om dolda fel upptäcks efter inflyttning.

Fördelar och risker med att sälja utan mäklare

Fördelar	Risker
Ingen mäklarkostnad	Avtalet kan bli ogiltigt om formkraven missas
Du styr tidplanen själv	Ingen budgivning – du kan sälja för billigt
Smidigt när köparen redan finns	Du ansvarar själv för pantsättning och pengar
Färre parter inblandade	Större risk för tvist om fel och vad som ingår

Vill du ha en helhetsbild av försäljningen kan du även läsa vår checklista om vad du ska tänka på vid lägenhetsförsäljning.

Vanliga frågor om att sälja bostadsrätt utan mäklare

Är det lagligt att sälja en bostadsrätt privat?

Ja. Det finns inget krav på mäklare. Avtalet måste dock vara skriftligt, undertecknat av båda parter och ange lägenheten och priset enligt 6 kap. 4 § bostadsrättslagen.

Måste föreningen godkänna köparen?

Ja. Köparen måste antas som medlem i bostadsrättsföreningen. Nekas köparen medlemskap blir överlåtelsen ogiltig.

Vem betalar överlåtelseavgiften?

Enligt de flesta stadgar är det köparen som ska betala överlåtelseavgiften, men ni kan avtala om något annat. Avgiften får vara högst 2,5 procent av prisbasbeloppet.

Hur hanteras handpenningen utan mäklare?

Den brukar vara 10 procent av priset. Det tryggaste är att en advokat eller mäklare förvaltar den tills medlemskapet är klart. Tar säljaren emot den direkt bör det stå i avtalet att den ska betalas tillbaka om köpet går åter.

Måste jag deklarera försäljningen?

Ja. Du redovisar försäljningen av bostadsrätten på blankett K6 i deklarationen året efter försäljningen, även om du gått med förlust.

Läs mer i vår guide om att deklarera försäljning av bostadsrätt, med räkneexempel och tidsplan för kvarskatten.

Ansvarar jag för dolda fel?

Ja, en bostadsrätt säljs enligt köplagen och du kan bli ansvarig för fel som köparen inte kunde upptäcka. Köparen måste reklamera inom skälig tid och som huvudregel inom två år från överlämnandet.