Köper du en bostadsrätt i nyproduktion skriver du ofta på ett förhandsavtal långt innan huset står klart – ibland flera år före inflyttningen. Förhandsavtalet är ett bindande löfte mellan dig och bostadsrättsföreningen om att du ska få en viss lägenhet med bostadsrätt när den är färdig. Sedan den 1 januari 2023 är reglerna betydligt skarpare: du ska få ett skriftligt erbjudande med all information, minst sju dagars betänketid och en kostnadskalkyl som granskats av två oberoende intygsgivare. Här går vi igenom hur förhandsavtal, kostnadskalkyl och ekonomisk plan hänger ihop, vad som gäller för förskott och när du har rätt att gå ur avtalet.
Vad är ett förhandsavtal?
Enligt 5 kap. 1 § bostadsrättslagen (1991:614) är ett förhandsavtal ett avtal där en bostadsrättsförening åtar sig att i framtiden upplåta en bostadslägenhet med bostadsrätt, och där motparten – förhandstecknaren – åtar sig att ta emot upplåtelsen. Avtalet är alltså bindande åt båda hållen. Förhandsavtal används när föreningen ännu inte kan upplåta lägenheterna, eftersom huset inte är byggt och den slutliga kostnaden inte är känd.
Det är viktigt att komma ihåg att det är bostadsrättsföreningen som är din avtalspart, inte byggbolaget, även om det ofta är byggbolaget eller dess säljare som sköter kontakten. Föreningen är i det här skedet nästan alltid en så kallad byggherreförening, där styrelsen består av personer som utsetts av byggföretaget. Det är också därför lagen ställer så höga krav på information och granskning. Läs gärna mer om skillnaden mellan äkta och oäkta bostadsrättsförening och om fördelarna med nyproduktion.
Från bokning till inflyttning – stegen i ett nyproduktionsköp
Ett köp i nyproduktion går i flera steg, där varje steg har sitt eget avtal och sitt eget dokument. Tabellen visar den typiska ordningen:
Förhandsavtal, upplåtelseavtal och överlåtelseavtal är alltså tre olika saker. Förhandsavtalet är ett löfte om en framtida upplåtelse, upplåtelseavtalet är när du faktiskt blir bostadsrättshavare i en ny förening och överlåtelseavtalet används när en befintlig bostadsrätt säljs vidare.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Erbjudandet och sju dagars betänketid
Innan ett förhandsavtal får ingås ska föreningen enligt 5 kap. 2 § lämna ett skriftligt erbjudande som är bindande för föreningen och som innehåller samtliga avtalsvillkor. Du ska ha minst sju dagar på dig att ta ställning. Under den tiden kan du i lugn och ro läsa kalkylen, prata med banken och jämföra med andra bostäder.
Erbjudandet ska enligt 5 kap. 3 § innehålla elva informationspunkter. Sammanfattat ska du få veta:
- vem som är byggföretag och vilka steg som återstår fram till upplåtelsen,
- föreningens ekonomi och vilka ekonomiska risker som finns för föreningen,
- vilka privatekonomiska risker du själv tar som förhandstecknare,
- vad som gäller om förutsättningarna ändras, till exempel om avgifterna blir högre eller projektet försenas,
- vilka avgifter och kostnader som kan bli aktuella,
- vilket inflytande byggföretaget har i föreningen,
- vilka krav föreningen kan ha mot byggföretaget, till exempel vid fel i byggnaden,
- när och hur du har rätt att frånträda avtalet.
Om föreningen bryter mot reglerna om erbjudande och information är förhandsavtalet enligt 5 kap. 7 § inte bindande för dig – om bristen inte är av ringa betydelse. Avtalet gäller alltså fortfarande för föreningen, men du kan välja att lämna det.
Vad ska stå i förhandsavtalet?
Förhandsavtalet ska vara skriftligt och undertecknat av båda parter. Enligt 5 kap. 4 § ska det bland annat ange:
- parternas namn,
- vilken lägenhet – med eventuell mark och andra utrymmen – som ska upplåtas,
- vilket bygglov som gäller för föreningens hus,
- beräknad tid för upplåtelsen,
- beräknade belopp för insats, årsavgift och eventuell upplåtelseavgift,
- storleken på eventuellt förskott.
Tiden för upplåtelsen får anges som ett intervall, men enligt 5 kap. 5 § får intervallet vara högst tre månader. Ett avtal som bara säger att lägenheten blir klar ”någon gång under 2028” uppfyller alltså inte lagens krav. Saknas något av det som krävs i 4–6 §§ är förhandsavtalet ogiltigt enligt 5 kap. 7 §.
Kostnadskalkylen och den ekonomiska planen
De belopp som anges i förhandsavtalet – insats, årsavgift och upplåtelseavgift – ska enligt 5 kap. 6 § bygga på en kostnadskalkyl som har granskats av två intygsgivare. Kalkylen ska finnas tillgänglig för dig innan du skriver under. Senare, när projektet har kommit längre, ersätts kalkylen av den ekonomiska planen.
Sedan den 1 januari 2024 ställer 3 kap. 1 a § högre krav på den ekonomiska planen. Den ska innehålla de upplysningar som behövs för att bedöma föreningens verksamhet på kort och lång sikt, bland annat uppgifter om fastigheten, kostnader och finansiering, en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys. Planen ska också innehålla en teknisk underhållsplan för de kommande 50 åren. Läs mer om varför underhållsplanen är så viktig.
Intygsgivarna ska vara opartiska och oberoende. De får inte vara anställda hos byggföretaget eller någon annan som har bildat föreningen eller hjälpt till med planen, och de måste ha en ansvarsförsäkring. Sedan 2024 ska Boverket dessutom godkänna föreningens val av intygsgivare innan de får uppdraget (3 kap. 3 a §). Enligt Boverket kostar en ansökan i e-tjänsten 1 400 kronor och beslut kommer oftast inom 1–3 veckor efter betalningen. Intygsgivare som är vårdslösa kan bli skadeståndsskyldiga mot dig enligt 10 kap. 1 a §.
Så granskar du kalkylen själv
- Belåning per kvadratmeter. Hur stora lån tar föreningen? Hög belåning gör avgiften känslig för räntan.
- Räntenivå och känslighetsanalys. Vilken ränta har kalkylen räknat med, och hur stiger avgiften om räntan går upp en eller två procentenheter?
- Avgiftsökningar. Många kalkyler räknar med årliga höjningar. Räkna med det i din egen budget, till exempel med vår guide om att räkna ut boendekostnaden för en bostadsrätt.
- Avsättning till underhåll och om föreningen äger eller hyr marken.
- Andelstal – hur avgifterna fördelas mellan lägenheterna. Se vår guide om andelstal.
Förskott – regler och skydd för dina pengar
Det är vanligt att föreningen vill ha ett förskott när förhandsavtalet skrivs. Enligt 5 kap. 8 § får föreningen bara ta emot förskott om Bolagsverket har gett tillstånd, och förskottet får inte vara större än den beräknade insatsen. För att få tillstånd krävs bland annat att föreningen har en intygad kostnadskalkyl och ställer säkerhet för att förskottet kan betalas tillbaka (5 kap. 9 §). Den som tar emot förskott utan tillstånd kan dömas till böter (10 kap. 3 §).
Måste föreningen betala tillbaka ett förskott ska det ske med ränta enligt räntelagen. Tänk på att förskottet ofta betalas med egna besparingar, eftersom du inte kan låna med förhandsavtalet som säkerhet – mer om det nedan.
När får du frånträda förhandsavtalet?
Förhandsavtalet är bindande, men lagen ger dig rätt att lämna det i vissa situationer. Enligt 5 kap. 13 § har du rätt att frånträda avtalet om:
- lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen,
- upplåtelsen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten,
- avgifterna blir väsentligt högre än vad som angavs i avtalet,
- lägenheten, huset eller marken avviker väsentligt från vad som avtalats.
I de två sistnämnda fallen måste du säga upp avtalet inom tre månader från det att du fick information om förändringen. Föreningen är enligt 5 kap. 11 § skyldig att informera dig om väsentliga avvikelser. Om du frånträder avtalet ska föreningen enligt 5 kap. 15 § betala tillbaka förskottet med ränta. Du kan också ha rätt till ersättning för inredningskostnader som blivit onyttiga och till skadestånd om föreningen har varit försumlig.
Vill du gå ur avtalet av andra skäl, till exempel för att du har ändrat dig eller fått ett nytt jobb på annan ort, har du ingen lagstadgad rätt att frånträda. Läs därför avtalets villkor noga och fråga vad som händer med förskottet och eventuella tillval.
Kan man sälja eller pantsätta ett förhandsavtal?
Nej, som huvudregel inte. Enligt 5 kap. 10 § får rättigheter enligt ett förhandsavtal inte överlåtas eller pantsättas. Undantaget är att du får överlåta avtalet till din make, maka eller sambo. Det betyder att du inte kan ”sälja kontraktet vidare” om du ångrar dig, och att banken inte kan ta förhandsavtalet som säkerhet för ett lån.
Finansieringen sker i stället när lägenheten upplåts. Då blir bostadsrätten pantsättningsbar och banken kan betala ut ditt bolån. Det är därför viktigt att ha ett lånelöfte till nyproduktion som räcker fram till upplåtelsen, och att räkna med att amorteringskravet och räntan kan se annorlunda ut när det väl är dags. Läs också om pantsättning av bostadsrätt.
Upplåtelsen och tillträdet
Föreningen får enligt 4 kap. 2 § inte upplåta lägenheter med bostadsrätt innan en ekonomisk plan är registrerad och den slutliga kostnaden för föreningens hus har redovisats. Undantag kan ges om Bolagsverket lämnar tillstånd och föreningen ställer betryggande säkerhet. Säkerheten frigörs först ett år efter att den slutliga kostnaden har redovisats för föreningsstämman. En upplåtelse utan registrerad ekonomisk plan är ogiltig, och talan om ogiltighet måste väckas inom två år (4 kap. 7 §).
Upplåtelseavtalet ska vara skriftligt och ange insats, årsavgift och eventuell upplåtelseavgift (4 kap. 5 §). När du tillträder ska lägenheten vara i fullgott skick enligt 7 kap. 1 §. Finns det brister kan du kräva att föreningen åtgärdar dem på sin bekostnad, och är bristen väsentlig kan du frånträda avtalet. Blir tillträdet försenat har du rätt till nedsatt årsavgift. Gör en egen genomgång vid besiktningen och dokumentera allt – läs också om vad du gör vid fel som upptäcks efter inflyttning.
Checklista innan du skriver förhandsavtal
- Har du fått ett skriftligt erbjudande och minst sju dagars betänketid?
- Finns en kostnadskalkyl intygad av två intygsgivare, och har du läst den?
- Är tiden för upplåtelsen angiven med ett intervall på högst tre månader?
- Har Bolagsverket gett tillstånd om föreningen vill ta förskott, och vilken säkerhet finns?
- Hur stor är föreningens belåning, och hur påverkas avgiften om räntan stiger?
- Vad händer med tillval och förskott om du eller föreningen vill gå ur avtalet?
- Har du ett lånelöfte och en plan för om du ska köpa eller sälja först?
- Har du läst föreningens stadgar och förstått byggföretagets roll i styrelsen?
Jämför också priset med äldre bostadsrätter i samma område – vår artikel om nyproduktion jämfört med äldre bostadsrätter och den större guiden om att köpa bostadsrätt hjälper dig att bedöma om affären är rimlig. Fler guider om att köpa och sälja finns på vår sida Köpa & sälja.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Vanliga frågor om förhandsavtal
Är ett förhandsavtal bindande?
Ja. Enligt 5 kap. 1 § bostadsrättslagen är förhandsavtalet bindande för både föreningen och dig som förhandstecknare. Har föreningen inte lämnat ett korrekt erbjudande och korrekt information är avtalet dock inte bindande för dig, om bristen inte är ringa.
Hur lång betänketid har man vid förhandsavtal?
Minst sju dagar. Föreningen ska lämna ett skriftligt och bindande erbjudande med samtliga villkor, och du får minst sju dagar på dig att bestämma dig innan avtalet skrivs.
Kan man ångra ett förhandsavtal?
Det finns ingen allmän ångerrätt. Du får frånträda avtalet om upplåtelsen inte sker i tid, om avgifterna blir väsentligt högre eller om lägenheten avviker väsentligt. Vid höjda avgifter och avvikelser måste du säga upp avtalet inom tre månader.
Får föreningen ta ut förskott vid förhandsavtal?
Bara med tillstånd från Bolagsverket och om föreningen ställer säkerhet för återbetalningen. Förskottet får inte vara större än den beräknade insatsen.
Kan jag sälja mitt förhandsavtal?
Nej. Rättigheterna enligt ett förhandsavtal får inte överlåtas eller pantsättas, utom till make, maka eller sambo.
Vad är skillnaden mellan kostnadskalkyl och ekonomisk plan?
Kostnadskalkylen tas fram före förhandsavtalen och är grunden för beloppen i dem. Den ekonomiska planen upprättas senare, innan lägenheterna upplåts, och registreras av Bolagsverket. Båda ska granskas av två intygsgivare.
Källor och uppdateringsinfo
Guiden bygger på bostadsrättslagen (1991:614) 3 kap. 1–5 §§, 4 kap. 2, 5 och 7 §§, 5 kap. 1–15 §§, 7 kap. 1–3 §§ samt 10 kap. 1 a och 3 §§ i lydelse enligt lag (2022:1026), som trädde i kraft den 1 januari 2023 (förhandsavtal) och den 1 januari 2024 (ekonomisk plan och intygsgivare), hämtade från riksdagen.se, samt Boverkets information om val av intygsgivare. Uppdaterad 2026-10-26. Guiden är allmän information och ersätter inte juridisk rådgivning i ett enskilt fall.
1 svar på ”Förhandsavtal bostadsrätt – så fungerar det vid nyproduktion”