En bostadsrättsaffär består av flera avtal, och vilket du skriver beror på om du köper en begagnad lägenhet eller nyproduktion. Den här guiden går igenom alla avtal vid köp av bostadsrätt i den ordning de brukar komma: från förhandsavtal och upplåtelseavtal till överlåtelseavtal, tilläggsvillkor, medlemskap och pantsättning. Du får veta vad lagen kräver, vad du kan förhandla om och vilka misstag som kan bli dyra.
Översikt: avtalen i en bostadsrättsaffär
Bostadsrättslagen (1991:614) styr de flesta avtalen. Tabellen visar vilka handlingar som brukar ingå och vem du skriver dem med.
Om du anlitar en mäklare har säljaren också ett förmedlingsavtal med mäklaren. Det avtalet är du som köpare inte part i, men mäklaren ska ändå ta tillvara både säljarens och köparens intressen.
Köpa nyproduktion: förhandsavtal och upplåtelseavtal
Förhandsavtalet
När du köper i ett projekt som inte är klart skriver du ofta ett förhandsavtal. Det betyder att föreningen lovar att upplåta lägenheten till dig och att du lovar att köpa den. Föreningen ska först lämna ett bindande erbjudande med alla villkor och ge dig minst sju dagars betänketid. Innan avtalet skrivs ska det finnas en kostnadskalkyl som har granskats av två intygsgivare.
Ett förhandsavtal som ingås utan erbjudandet och kalkylen är inte bindande för dig. Föreningen får ta emot förskott bara om Bolagsverket har gett tillstånd och föreningen ställt säkerhet.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Upplåtelseavtalet
Själva bostadsrätten skapas genom ett upplåtelseavtal. Det ska vara skriftligt, undertecknat av båda parter och ange parternas namn, lägenheten med eventuell mark och andra utrymmen samt insatsen, årsavgiften och i förekommande fall upplåtelseavgiften. Upplåtelse får som huvudregel ske först när den slutliga kostnaden för huset finns i en registrerad ekonomisk plan. Läs planen noga, eftersom den visar vad avgiften bygger på.
Köpa begagnat: överlåtelseavtalet
När du köper en befintlig bostadsrätt skriver du ett överlåtelseavtal med säljaren. Lagen kräver tre saker. Avtalet ska vara skriftligt, skrivas under av både säljare och köpare och ange vilken lägenhet det gäller och priset. Saknas något av detta är köpet ogiltigt.
Det betyder också att budgivningen inte är bindande. Även när säljaren har accepterat ditt bud kan båda parter dra sig ur fram till att avtalet är påskrivet. Läs mer om visning och budgivning.
Har ni kommit överens om ett annat pris vid sidan av avtalet är den överenskommelsen ogiltig, och priset i avtalet gäller. Talan om att ett köp är ogiltigt måste väckas inom två år från överlåtelsen.
Det här brukar avtalet innehålla
- Lägenheten. Föreningens namn, lägenhetsnummer och eventuella förråd eller p-platser.
- Pris och handpenning. Handpenningen är ofta 10 procent och betalas inom några dagar.
- Tillträdesdag. Dagen då du betalar resten och får nycklarna.
- Skick. Normalt köper du lägenheten i befintligt skick, med en undersökningsplikt för dig som köpare.
- Avgifter. Vem som betalar överlåtelseavgiften och pantsättningsavgiften om föreningen tar ut dem.
- Villkor. Klausuler om medlemskap, lån eller besiktning.
Tilläggsvillkor du kan förhandla om
Allt som inte står i avtalet är svårt att hävda i efterhand. Tänk därför igenom villkoren innan du skriver under.
En klausul bör alltid ange en tidsfrist och vad som händer med handpenningen om köpet går tillbaka. Säljaren behöver inte gå med på villkoren, och på en het marknad kan de göra ditt bud mindre attraktivt.
Medlemskap i föreningen
Du får bara bo i lägenheten om föreningen antar dig som medlem. Styrelsen prövar ansökan enligt stadgarna och lagen, bland annat din ekonomi. Läs mer om medlemsprövningen och om föreningens stadgar.
Nekas du medlemskap är köpet ogiltigt. Du kan inom en månad pröva beslutet hos hyresnämnden. Föreningen får ta ut en överlåtelseavgift på högst 2,5 procent av prisbasbeloppet, vilket är 1 480 kronor 2026. Det är stadgarna som avgör om avgiften tas ut och om köparen eller säljaren betalar den.
Lån, pantsättning och tillträde
Banken tar bostadsrätten som säkerhet genom en pantsättning som noteras hos föreningen. Det sker alltså inte med pantbrev som för en villa, men begreppen blandas ofta ihop. Läs om pantbrev och bostadsrätt. Föreningen får ta ut en pantsättningsavgift på högst 1 procent av prisbasbeloppet, 592 kronor 2026.
Sedan 1 april 2026 får du låna högst 90 procent av bostadens värde, så kontantinsatsen måste vara minst 10 procent. Ett nationellt bostadsrättsregister är beslutat i lag, men börjar gälla först den dag regeringen bestämmer. Tills vidare är det föreningens lägenhetsförteckning som gäller.
- Skriv under avtalet och betala handpenningen.
- Ansök om medlemskap med den blankett föreningen använder.
- Skicka avtalet till banken och skriv under lånehandlingarna.
- Banken pantsätter bostadsrätten och föreningen noterar det.
- På tillträdesdagen betalas resten av priset och du får nycklarna.
Läs mer i vår guide om hur du köper en bostadsrätt steg för steg.
Har du hittat lägenheten men inte ordnat lånet? Jämför bolåneräntor hos flera banker innan du skriver under.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Vanliga frågor om avtal vid köp av bostadsrätt
Vilka avtal skriver man när man köper en bostadsrätt?
Vid köp på andrahandsmarknaden skriver du ett överlåtelseavtal med säljaren. Köper du nyproduktion skriver du först ett förhandsavtal och senare ett upplåtelseavtal med föreningen. Till det kommer lånehandlingar med banken och en ansökan om medlemskap i föreningen.
Är ett muntligt köp av bostadsrätt bindande?
Nej. Enligt bostadsrättslagen ska överlåtelseavtalet vara skriftligt och undertecknat av både säljare och köpare och ange lägenheten och priset. Ett accepterat bud är därför inte bindande förrän avtalet är påskrivet.
Vad händer om föreningen nekar mig medlemskap?
Då är köpet ogiltigt. Du får tillbaka handpenningen och säljaren står kvar som ägare. Du kan inom en månad pröva föreningens beslut hos hyresnämnden.
Kan man ha ett annat pris vid sidan av avtalet?
Nej. En sidoöverenskommelse om ett annat pris är ogiltig. Mellan köpare och säljare gäller priset i köpehandlingen.
Vad är en låneklausul?
Ett villkor i överlåtelseavtalet som gör att du kan häva köpet om du inte får det bolån du räknat med. Klausulen bör ange belopp, tidsfrist och vad som händer med handpenningen.
Källor: Bostadsrättslagen (1991:614) 2 kap. 11 §, 4 kap. 2 och 5 §§, 5 kap., 6 kap. 4–5 §§ och 9 kap. 23 §, lagen (2026:484) om bostadsrättsregister, prisbasbelopp 2026 enligt SCB. Senast granskad 3 november 2026.